Menjual sebagian kebun sawit bisa dilakukan, tetapi bagian yang dijual harus menjadi bidang tanah sendiri sebelum akta jual beli dibuat. Untuk kebun bersertifikat, artinya bidang diukur ulang dan sertifikatnya dipecah atau dipisah di kantor pertanahan. Untuk kebun bersurat desa, artinya dibuat surat baru untuk bagian itu dengan batas yang disepakati tetangga.
Bagian tersulit justru bukan urusan kantor, melainkan memilih garis potongnya. Garis yang salah bisa membuat salah satu bagian kehilangan jalan keluar, saluran air, atau tempat pengumpulan buah.
Memilih bagian yang dijual
Sebelum memanggil juru ukur, berjalanlah menyusuri kebun dengan peta atau sketsa dan jawab beberapa pertanyaan:
- Apakah kedua bagian masih punya akses ke jalan umum atau jalan desa tanpa melewati tanah pihak lain?
- Ke mana air mengalir saat hujan? Jangan sampai parit utama berada di bagian yang dijual sementara bagian Anda bergantung padanya.
- Di mana Tempat Pengumpulan Hasil (TPH) dan jalan produksi berada, dan apakah keduanya masih bisa dipakai bersama?
- Apakah garis potong mengikuti baris tanaman, sehingga tidak ada pokok yang berdiri tepat di batas?
- Bagian mana yang produksinya lebih baik? Pembeli akan menanyakan data produksi khusus bagian yang ia beli.
Bila akses bersama tidak bisa dihindari, tuangkan dalam perjanjian tertulis, misalnya jalan selebar sekian meter di sisi tertentu boleh dipakai kedua pemilik dan siapa yang merawatnya. Akses yang hanya disepakati lisan akan menjadi sumber sengketa saat salah satu bidang berganti pemilik lagi. Pengaruh akses pada nilai kebun dibahas di akses jalan kebun sawit.
Pemecahan dan pemisahan di kantor pertanahan
Ada dua istilah yang sering tertukar. Pemecahan berarti satu bidang dibagi menjadi beberapa bidang baru, masing-masing dengan sertifikat baru, dan sertifikat induk tidak berlaku lagi. Pemisahan berarti sebagian bidang dikeluarkan menjadi bidang baru, sementara bidang induk tetap ada dengan luas yang berkurang. Untuk menjual sebagian kebun, yang dipakai biasanya salah satu dari keduanya sesuai saran kantor pertanahan.
Gambaran urutannya:
- Ajukan permohonan ke kantor pertanahan dengan sertifikat asli, identitas pemilik, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan sketsa rencana pembagian.
- Petugas mengukur bidang di lapangan bersama pemilik. Pasang patok di titik potong sebelum petugas datang dan hadirkan tetangga yang berbatasan bila diminta.
- Kantor pertanahan menerbitkan surat ukur baru dan mencatat bidang baru dengan nomor identifikasinya sendiri.
- Sertifikat baru terbit untuk bidang yang dijual, dan sertifikat sisa untuk bidang yang Anda pertahankan.
Biayanya terdiri dari penerimaan negara bukan pajak untuk pengukuran dan pendaftaran yang besarnya bergantung pada luas, ditambah biaya patok dan jasa bila Anda memakai bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Lama prosesnya berbeda antar kantor. Tanyakan rincian terbaru langsung ke kantor pertanahan, karena tarif dan prosedur bisa berubah.
Untuk tanah pertanian ada pula ketentuan luas minimum yang bisa membuat permohonan pemecahan bidang kecil ditolak. Bila bagian yang ingin dijual hanya satu atau dua hektare dari kebun kecil, tanyakan hal ini sebelum bersepakat dengan pembeli.
Hasil ukur ulang juga sering berbeda dengan luas di sertifikat lama. Bedanya bisa menambah atau mengurangi luas bagian Anda. Sepakati sejak awal bahwa harga dihitung per hektare berdasarkan hasil ukur resmi, bukan angka di sertifikat lama. Penjelasan soal selisih ukur ada di peta bidang dan pengukuran tanah kebun.
Kebun yang masih bersurat desa
Bila kebun masih berupa Surat Keterangan Tanah (SKT) atau surat sejenis, bagian yang dijual dibuatkan surat baru di desa. Prosesnya biasanya melibatkan pengukuran bersama, tanda tangan para pemilik tanah yang berbatasan, pengesahan kepala desa, dan pencatatan di register desa. Surat lama perlu dicatat ulang dengan luas yang berkurang, atau diganti, supaya tidak ada dua surat yang mencakup bagian yang sama. Kebun yang suratnya tumpang tindih seperti ini sering bermasalah di kemudian hari.
Mengikat pembeli selama surat diproses
Pemecahan butuh waktu, dan pembeli yang sudah cocok biasanya ingin kepastian. Cara yang lazim adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di notaris yang memuat:
- luas dan letak bagian yang dijual, dilampiri sketsa dengan koordinat titik batas
- harga per hektare berdasarkan hasil ukur resmi
- besar uang muka dan kapan pelunasan dibayar
- siapa yang mengurus dan membayar pemecahan
- hak memakai jalan dan saluran air bersama
- siapa yang memanen bagian itu selama menunggu
Poin terakhir sering terlupa. Kebun tetap berbuah selama proses berjalan, jadi tentukan apakah hasil panen bagian yang dijual milik penjual sampai akta ditandatangani, atau mulai menjadi hak pembeli sejak uang muka dibayar. Soal uang muka dibahas di uang tanda jadi jual beli kebun sawit.
Pajak, PBB dan catatan untuk bagian yang dijual
Pajak dihitung dari harga bagian yang dijual saja. Anda sebagai penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai transaksi bagian itu, dan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehannya. Setelah sertifikat dipecah, minta tagihan PBB dipisahkan juga di kantor pajak daerah, supaya tagihan tahun berikutnya tidak lagi datang untuk satu bidang besar atas nama Anda. Selama belum dipisah, sepakati siapa membayar bagian mana.
Catatan produksi juga perlu dipisah. Pembeli akan bertanya berapa ton buah yang keluar dari bagian yang ia beli, bukan dari seluruh kebun. Bila selama ini panen dicatat per kebun, mulailah mencatat per blok beberapa bulan sebelum menawarkan, atau setidaknya hitung pokok produktif di bagian itu agar perkiraan produksinya masuk akal. Anda pun diuntungkan, karena setelah transaksi Anda tahu persis produksi bagian yang Anda pertahankan.
Batas di lapangan setelah dijual
Setelah sertifikat baru terbit dan Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, pasang patok permanen di setiap sudut bagian yang dijual dan tunjukkan bersama-sama kepada pembeli. Bila memungkinkan, buat parit kecil atau tanda lain di sepanjang batas agar pemanen kedua pihak tidak salah memotong buah. Beri tahu juga pemanen, mandor dan pengepul Anda bahwa sebagian kebun sudah berpindah pemilik. Cara mengecek dan menjaga batas dibahas di mengecek batas kebun sawit.
Ringkasnya untuk penjual
Pilih garis potong yang menjaga akses dan saluran air kedua bagian, tanyakan syarat pemecahan ke kantor pertanahan, ikat pembeli dengan perjanjian yang jelas selama surat diproses, lalu tandai batas di lapangan setelah transaksi selesai. Gambaran lengkap proses penjualan ada di cara menjual kebun sawit. Bila bagian yang ingin Anda jual sudah jelas, Anda bisa menawarkannya lewat halaman jual kebun.
