Kebun sawit plasma bisa dibeli, tetapi hanya bila statusnya memungkinkan. Kebun plasma yang kreditnya sudah lunas, sertifikatnya sudah diserahkan ke pekebun, dan tidak lagi terikat perjanjian pengelolaan dengan perusahaan pada dasarnya sama dengan kebun bersertifikat lain. Kebun yang kreditnya belum lunas, sertifikatnya masih di bank atau koperasi, atau masih dikelola dalam satu manajemen dengan perusahaan inti, umumnya tidak bisa dialihkan tanpa persetujuan pihak-pihak itu.
Kebun plasma banyak ditemui di sekitar perkebunan besar, terutama di daerah bekas program Perkebunan Inti Rakyat (PIR) di Sumatera seperti Riau, dan di Kalimantan. Pembeli sering tertarik karena kebun plasma lama biasanya ditanam dengan bibit yang baik dan berada dekat Pabrik Kelapa Sawit (PKS) perusahaan inti.
Apa itu kebun plasma
Dalam pola inti plasma, perusahaan perkebunan sebagai inti membangun atau membantu membangun kebun untuk masyarakat sebagai plasma. Pada program PIR lama, kebun dibangun dengan kredit, lalu diserahkan kepada pekebun yang mencicil kreditnya dari hasil panen. Pada pola yang lebih baru, perusahaan yang mendapat Hak Guna Usaha (HGU) atau Izin Usaha Perkebunan (IUP) wajib memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat paling sedikit 20 persen dari luas areal, dan sebagian dikelola dalam satu manajemen oleh perusahaan, dengan pekebun menerima bagian hasil melalui koperasi. Sejarah dan mekanismenya ada di pola inti plasma perkebunan sawit.
Perbedaan pola ini penting bagi pembeli, karena menentukan siapa yang sebenarnya menguasai kebun dan apa yang bisa Anda beli.
Tiga keadaan kebun plasma di pasar
Kredit lunas, sertifikat di tangan pekebun
Ini keadaan yang paling aman. Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pekebun sudah diserahkan dari bank atau koperasi, dan pekebun mengelola kebunnya sendiri atau tetap menjual buah ke perusahaan inti. Jual belinya bisa dilakukan seperti tanah bersertifikat biasa, dengan Akta Jual Beli (AJB) di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Tetap baca catatan di sertifikat. Beberapa sertifikat dari program lama bisa memuat catatan atau pembatasan tertentu. Pengecekan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan memperlihatkannya. Lihat cara mengecek keaslian sertifikat.
Kredit belum lunas, sertifikat dijaminkan
Sertifikat dipegang bank atau koperasi sebagai jaminan. Pekebun yang ingin menjual dalam keadaan ini kadang menawarkan “oper kredit”: pembeli membayar sejumlah uang kepada pekebun lalu meneruskan cicilan. Tanpa persetujuan bank dan koperasi, Anda tidak memperoleh hak apa pun yang tercatat. Jalan yang benar adalah melunasi kredit, mengangkat jaminan, baru membuat akta jual beli, dengan urutan yang diatur di depan PPAT.
Dikelola satu manajemen oleh perusahaan
Pekebun memegang hak atas lahan atau bagian dari hamparan, tetapi pengelolaan, panen, dan penjualan dilakukan perusahaan. Pekebun menerima bagian hasil setelah dipotong biaya dan cicilan. Mengalihkan kebun seperti ini memerlukan persetujuan koperasi dan perusahaan, dan Anda membeli hak atas bagian hasil yang besarnya ditentukan pihak lain. Pastikan Anda memahami rumus pembagian dan potongannya sebelum menilai harganya.
Yang perlu diperiksa sebelum membeli
- Sertifikat asli: di mana, atas nama siapa, dan apakah ada catatan pembebanan atau pembatasan.
- Status kredit: surat keterangan lunas dari bank atau koperasi, bila sudah lunas.
- Perjanjian kemitraan dengan perusahaan inti: apakah masih berlaku, apa kewajiban pekebun, dan apakah ada larangan atau syarat pengalihan.
- Anggaran dasar dan aturan koperasi tentang keanggotaan dan pengalihan kebun anggota.
- Data produksi dan pembayaran: nota atau slip bagi hasil dari koperasi beberapa tahun terakhir, termasuk potongan yang dikenakan.
- Letak kavling di lapangan. Kebun plasma biasanya berbentuk kavling seragam, dan nomor kavling di dokumen harus cocok dengan kavling yang ditunjukkan.
- Persetujuan pasangan dan ahli waris. Banyak kebun plasma program lama sudah berpindah generasi tanpa balik nama.
Peran koperasi dalam penjualan buah dan sertifikasi dibahas di peran koperasi bagi petani sawit.
Kelebihan dan kekurangan kebun plasma
Kelebihannya sering nyata: bibit dari sumber resmi, jarak tanam teratur, jalan dibangun bersama hamparan, dan pabrik tujuan buah dekat. Kebun plasma lama juga biasanya memiliki satu tahun tanam yang sama untuk satu hamparan, sehingga umur tanaman mudah diketahui.
Kekurangannya juga perlu dihitung. Banyak kebun plasma program lama sudah tua dan mendekati masa peremajaan, sehingga nilainya lebih banyak di tanah daripada di tanaman. Kebun yang dikelola satu manajemen memberi Anda sedikit kendali atas biaya dan mutu. Selain itu, ketergantungan pada satu pabrik bisa menjadi kelemahan bila hubungan koperasi dengan perusahaan memburuk.
Menilai harga kebun plasma
Kebun plasma yang sudah bersertifikat dan dikelola sendiri oleh pekebun dinilai dengan cara yang sama seperti kebun lain: umur tanaman, produksi, akses, dan surat. Bedanya ada pada dua hal.
Pertama, umur. Hamparan plasma biasanya ditanam serentak, jadi bila kebun yang ditawarkan ditanam bersamaan dengan hamparan sekitarnya, Anda bisa memperkirakan umurnya dengan cukup yakin. Bila sudah mendekati 25 tahun, sebagian besar nilainya ada di tanah, dan Anda perlu menghitung biaya peremajaan serta masa tanpa panen. Program Peremajaan Sawit Rakyat (PSR) yang diajukan lewat koperasi atau kelompok tani bisa membantu, dengan syarat yang perlu Anda pastikan sendiri.
Kedua, potongan. Pada kebun yang hasilnya disalurkan lewat koperasi atau dikelola perusahaan, yang diterima pekebun adalah hasil setelah dipotong biaya pengelolaan, iuran, dan kadang cicilan. Hitung harga dari angka bersih yang benar-benar diterima, berdasarkan slip pembayaran beberapa tahun, bukan dari produksi kotor hamparan.
Pertanyaan untuk koperasi
- Apakah kebun ini tercatat atas nama penjual, dan apakah masih ada kewajiban yang belum selesai?
- Bagaimana prosedur pengalihan keanggotaan atau kebun anggota?
- Potongan apa saja yang dikenakan, dan apakah ada rencana peremajaan bersama?
Tanda bahaya
- Penjual hanya memegang kartu anggota, surat keterangan koperasi, atau fotokopi sertifikat.
- Penjual meminta pembayaran penuh sebelum kredit dilunasi dan jaminan diangkat.
- Koperasi atau perusahaan tidak tahu, atau tidak setuju, dengan rencana penjualan.
- Nomor kavling di dokumen tidak cocok dengan lokasi di lapangan.
Ringkasnya untuk pembeli
Kebun plasma layak dibeli bila sertifikat sudah di tangan pekebun, kredit sudah lunas, dan perjanjian kemitraannya tidak menghalangi pengalihan. Dalam keadaan lain, selesaikan dulu pelunasan dan persetujuan sebelum membayar. Urutan umum pembelian ada di cara membeli kebun sawit.
