Cara mengecek keaslian sertifikat tanah kebun di BPN

Cara paling pasti untuk mengecek keaslian sertifikat tanah adalah pengecekan resmi di kantor pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN), yang biasanya diajukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan membawa sertifikat asli. Petugas mencocokkan sertifikat dengan buku tanah dan peta pendaftaran, lalu mencatat hasil pengecekan, termasuk ada tidaknya sita, blokir, atau hak tanggungan.

Sebelum sampai ke tahap itu, Anda bisa menyaring lebih dulu lewat layanan daring Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN (ATR/BPN), lalu mencocokkan lokasi bidang di lapangan. Tiga lapis ini saling melengkapi. Masing-masing menjawab pertanyaan yang berbeda.

Tiga pertanyaan yang harus dijawab

Pengecekan sertifikat kebun sebenarnya bukan satu pertanyaan, melainkan tiga:

1. Apakah sertifikat ini terdaftar di BPN dan datanya cocok? Ini soal keaslian.
2. Apakah haknya bersih? Ini soal status: masih dijaminkan, diblokir, disita, atau sedang dalam proses peralihan lain.
3. Apakah bidang di sertifikat adalah kebun yang ditunjukkan kepada Anda? Ini soal lokasi, dan untuk kebun sawit sering menjadi sumber masalah terbesar.

Sertifikat palsu yang dicetak ulang memang ada, tetapi kasus yang lebih sering ditemui pembeli kebun adalah sertifikat asli untuk bidang yang berbeda, atau sertifikat asli yang masih dijaminkan ke bank atau perorangan. Pola penipuan lainnya dibahas di artikel modus penipuan jual beli kebun sawit.

Lapis pertama: penyaringan daring

Kementerian ATR/BPN menyediakan aplikasi Sentuh Tanahku dan layanan peta bidang tanah daring. Dengan nomor sertifikat atau nomor identifikasi bidang, Anda dapat melihat apakah bidang tersebut tercatat, perkiraan lokasinya di peta, dan untuk pemohon tertentu, status berkas yang sedang diproses.

Penyaringan ini berguna untuk menolak tawaran yang jelas bermasalah, misalnya nomor yang tidak ditemukan, atau bidang yang di peta berada di kecamatan lain. Keterbatasannya:

• Tidak semua sertifikat lama sudah terpetakan dalam sistem daring.
• Informasi publik yang ditampilkan terbatas dan tidak memuat seluruh catatan di buku tanah.
• Bidang yang terlihat cocok di peta belum tentu bebas dari blokir atau hak tanggungan.

Anggap hasil daring sebagai lampu kuning atau hijau sementara, bukan keputusan akhir.

Lapis kedua: pengecekan resmi lewat PPAT

Pengecekan sertifikat adalah langkah wajib sebelum PPAT membuat Akta Jual Beli (AJB). Prosesnya:

1. Penjual menyerahkan sertifikat asli kepada PPAT, dengan tanda terima.
2. PPAT mengajukan permohonan pengecekan ke kantor pertanahan sesuai lokasi tanah. Di banyak kantor, permohonan ini kini diajukan secara elektronik.
3. Petugas mencocokkan data sertifikat dengan buku tanah dan surat ukur, lalu memeriksa catatan yang melekat pada bidang.
4. Hasilnya dicatat pada sertifikat atau dalam dokumen elektronik hasil pengecekan. Jika ada ketidaksesuaian atau catatan, PPAT akan memberi tahu.

Biaya resmi pengecekan kecil per sertifikat. Untuk kebun yang terdiri dari banyak bidang, setiap sertifikat dicek terpisah.

Jika penjual enggan menyerahkan sertifikat asli kepada PPAT sebelum ada uang muka, itu bisa dimaklumi. Solusi yang wajar adalah menitipkan sertifikat di PPAT dan memberikan tanda jadi yang kecil, dengan perjanjian tertulis bahwa tanda jadi dikembalikan jika hasil pengecekan bermasalah. Ketentuan tanda jadi dibahas di artikel uang tanda jadi jual beli kebun sawit.

Lapis ketiga: pencocokan di lapangan

Sertifikat yang asli dan bersih belum menjamin bahwa kebun yang Anda lihat adalah bidang di sertifikat itu. Untuk kebun sawit di daerah yang luas dan seragam, salah tunjuk bisa terjadi tanpa disengaja, dan kadang disengaja.

Cara mencocokkannya:

• Bandingkan bentuk dan ukuran bidang di gambar situasi atau surat ukur dengan bentuk kebun di lapangan. Kebun yang di sertifikat berbentuk persegi panjang tetapi di lapangan berbentuk huruf L patut dipertanyakan.
• Telusuri patok batas bersama penjual dan tetangga. Cocokkan nama tetangga batas dengan yang tercantum di dokumen, jika ada.
• Ambil koordinat sudut-sudut kebun dan bandingkan dengan lokasi bidang di peta daring.
• Jika ragu, ajukan permohonan pengukuran ulang atau plotting ke kantor pertanahan. Petugas akan memetakan posisi bidang berdasarkan data pendaftaran dan membandingkannya dengan kondisi lapangan.

Cara menelusuri batas dibahas di artikel mengecek batas kebun sawit, dan soal peta bidang di artikel peta bidang dan pengukuran tanah kebun.

Tanda yang perlu membuat Anda berhenti

Kertas sertifikat memiliki fitur pengaman, tetapi menilai keasliannya dengan mata telanjang tidak bisa diandalkan. Lebih baik perhatikan tanda-tanda dalam proses:

• Penjual hanya mau menunjukkan fotokopi dan menolak pengecekan resmi dengan berbagai alasan.
• Nama di sertifikat bukan nama penjual dan tidak ada dokumen waris atau kuasa yang jelas.
• Penjual mendesak pembayaran cepat dengan alasan ada pembeli lain.
• Nomor sertifikat tidak ditemukan di layanan daring, padahal kebun disebut bersertifikat sejak lama.
• Bidang di peta daring berada jauh dari kebun yang ditunjukkan.
• Penjual menawarkan sendiri “orang dalam” untuk mempercepat pengecekan.

Satu tanda saja tidak membuktikan penipuan, tetapi cukup menjadi alasan untuk menunda pembayaran sampai pengecekan resmi selesai.

Kebun dengan banyak sertifikat

Kebun sawit seluas puluhan hektare jarang berdiri di atas satu sertifikat. Lebih sering, kebun itu kumpulan bidang 2 sampai 5 hektare yang dibeli penjual dari beberapa orang selama bertahun-tahun. Setiap sertifikat perlu dicek terpisah, dan setiap bidang perlu dicocokkan lokasinya.

Susun tabel sederhana sebelum pengecekan: nomor sertifikat, nama pemegang hak, luas, desa, dan tanggal terbit. Tabel ini memudahkan Anda melihat bidang yang masih atas nama pemilik lama, bidang yang luasnya tidak masuk akal, atau bidang yang letaknya terpisah dari hamparan utama. Bidang yang bermasalah sebaiknya dikeluarkan dari transaksi atau ditunda pembayarannya sampai beres, bukan dibiarkan ikut dalam satu paket harga.

Sertifikat elektronik

Kantor pertanahan sedang beralih ke sertifikat elektronik. Untuk sertifikat elektronik, keaslian dicek dengan memindai kode di dokumen dan mencocokkannya dengan data di sistem ATR/BPN, tetapi pengecekan resmi sebelum AJB tetap dilakukan lewat PPAT. Penjelasannya ada di artikel sertifikat tanah elektronik untuk kebun.

Langkah berikutnya

Mintalah nomor sertifikat dan foto halaman depannya sejak awal, saring lewat layanan daring, cocokkan lokasinya saat survei, dan baru bayar tanda jadi ketika pengecekan resmi lewat PPAT sudah diajukan. Prosedur dan layanan daring ATR/BPN bisa berubah, jadi tanyakan ke PPAT atau kantor pertanahan untuk cara yang berlaku saat ini.