Kebun sawit yang sertifikatnya masih dijaminkan di bank bisa dijual, tetapi jual belinya hanya bisa diselesaikan setelah urusan dengan bank beres. Ada tiga jalan yang sah: penjual melunasi utang lalu menjual, pembeli membayar sisa utang langsung ke bank sebagai bagian dari harga, atau kredit dialihkan ke bank pembeli. Ketiganya berakhir dengan hak tanggungan dihapus (roya) atau diganti, lalu Akta Jual Beli (AJB) dibuat di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Satu jalan yang sebaiknya dihindari adalah oper kredit di bawah tangan, yaitu pembeli membayar cicilan penjual tanpa melibatkan bank dan kantor pertanahan.
Mengapa sertifikat yang dijaminkan tidak bisa langsung dijual
Saat Anda meminjam ke bank dengan jaminan kebun, bank memasang hak tanggungan atas tanah itu. Hak tanggungan tercatat di kantor pertanahan dan pada sertifikat, dan sertifikat aslinya biasanya disimpan bank. Hak ini memberi bank kedudukan utama bila utang tidak dibayar. Selama hak tanggungan masih ada, PPAT tidak akan membuat AJB karena pembeli akan menerima tanah yang masih dibebani utang orang lain.
Jalan pertama: lunasi, roya, lalu jual
Ini jalan paling sederhana bila Anda punya dana untuk melunasi utang lebih dulu.
- Minta surat keterangan sisa utang dari bank, termasuk bunga berjalan dan denda pelunasan dipercepat bila ada.
- Lunasi utang dan minta surat keterangan lunas, sertifikat asli, dan dokumen untuk roya.
- Ajukan roya ke kantor pertanahan, sendiri atau lewat PPAT. Pencatatan hak tanggungan dan penghapusannya kini banyak dilakukan secara elektronik.
- Setelah sertifikat bersih, tawarkan atau tandatangani AJB seperti biasa.
Kelebihannya, pembeli melihat sertifikat yang sudah bersih sehingga negosiasi lebih mudah.
Jalan kedua: pembeli membayar sisa utang ke bank
Bila Anda tidak punya dana untuk melunasi lebih dulu, sebagian harga dari pembeli dipakai untuk melunasi utang. Kunci jalan ini adalah urutan dan jalur uang.
- Penjual meminta surat keterangan sisa utang resmi dari bank.
- Penjual dan pembeli menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di notaris yang menyebut harga, sisa utang, dan bahwa sebagian harga dibayarkan langsung ke rekening pinjaman penjual di bank.
- Pembeli membayar sejumlah sisa utang ke bank, bukan ke rekening pribadi penjual.
- Bank menerbitkan surat lunas dan menyerahkan sertifikat asli serta dokumen roya, idealnya langsung kepada notaris atau PPAT yang menangani transaksi.
- Roya dicatat, lalu AJB ditandatangani dan sisa harga dibayarkan kepada penjual.
Contoh dengan angka rekaan
Misalkan harga kebun disepakati Rp 1 miliar dan sisa utang menurut surat bank Rp 350 juta, sudah termasuk bunga sampai tanggal pelunasan dan denda.
- Pembeli membayar Rp 350 juta langsung ke rekening pinjaman di bank.
- Setelah roya dan AJB, pembeli membayar sisa Rp 650 juta kepada penjual, dikurangi uang muka yang sudah dibayar sebelumnya.
- Pajak penghasilan penjual tetap dihitung dari harga penuh Rp 1 miliar, bukan dari Rp 650 juta.
Pembeli perlu memastikan tidak ada utang lain yang ikut dijamin dengan sertifikat yang sama, misalnya fasilitas kredit kedua. Surat keterangan sisa utang dari bank harus mencakup seluruh kewajiban yang dijamin. Peran notaris dalam mengatur urutan ini dibahas di peran notaris dan PPAT dalam jual beli kebun.
Jalan ketiga: take over ke bank pembeli
Bila pembeli juga memakai kredit, bank pembeli bisa melunasi utang penjual di bank lama, lalu memasang hak tanggungan baru atas nama pembeli. Prosesnya melibatkan dua bank dan satu PPAT, sehingga lebih lama dan butuh koordinasi, tetapi memungkinkan transaksi bagi pembeli yang tidak punya dana tunai penuh. Bank pembeli akan menilai kebun dan kemampuan bayar pembeli seperti pengajuan kredit biasa. Syarat umumnya dibahas di membeli kebun sawit dengan pinjaman bank.
Mengapa oper kredit di bawah tangan berisiko
Dalam oper kredit di bawah tangan, pembeli membayar sejumlah uang kepada penjual lalu melanjutkan cicilan atas nama penjual, tanpa sepengetahuan bank. Kebun dikuasai pembeli, tetapi sertifikat, utang dan hak tanggungan tetap atas nama penjual. Risikonya:
- bila penjual meninggal, kebun menjadi harta warisan penjual
- bila penjual punya masalah utang lain, kebun bisa ikut terseret
- bila cicilan macet, bank berhak melelang kebun tanpa melihat siapa yang menguasainya
- setelah lunas pun, pembeli masih harus meminta penjual menandatangani AJB, dan itu bergantung pada itikad baiknya
Penjual juga menanggung risiko karena namanya tetap tercatat sebagai debitur bila pembeli berhenti membayar.
Kebun yang digadai di luar bank
Di sebagian desa, kebun digadaikan kepada perorangan atau koperasi dengan perjanjian sederhana: pemberi pinjaman memegang surat dan kadang ikut memanen sampai utang dibayar. Kebun seperti ini juga harus dibebaskan dulu sebelum dijual. Lunasi utangnya, ambil kembali suratnya, dan buat pernyataan tertulis bahwa gadai sudah selesai, disaksikan aparat desa. Pembeli yang menemukan kebun sedang dipanen pihak lain akan mundur.
Pertanyaan untuk bank sebelum kebun ditawarkan
Datangi bank sebelum mencari pembeli, dan tanyakan:
- berapa sisa pokok, bunga berjalan, dan denda bila utang dilunasi lebih cepat
- apakah sertifikat menjamin satu fasilitas kredit saja atau beberapa
- berapa lama bank memproses surat lunas dan menyerahkan sertifikat setelah dana masuk
- apakah bank bersedia menyerahkan sertifikat dan dokumen roya langsung kepada notaris atau PPAT yang Anda tunjuk
- apakah bank menerima pelunasan yang dibayar pihak lain, dalam hal ini pembeli
Jawaban ini menentukan jalan mana yang paling masuk akal dan berapa lama transaksi akan berjalan. Minta jawabannya tertulis bila memungkinkan, karena calon pembeli dan notarisnya akan menanyakan hal yang sama.
Yang perlu disampaikan ke calon pembeli
Sampaikan sejak awal bahwa kebun masih dijaminkan, di bank mana, dan perkiraan sisa utangnya. Menyembunyikannya hanya menunda masalah, karena pembeli akan tahu saat sertifikat diperiksa di kantor pertanahan. Siapkan juga dokumen lain yang biasa diminta pembeli, seperti dijelaskan di dokumen untuk menjual kebun sawit.
Langkah berikutnya
Minta surat keterangan sisa utang dari bank, putuskan jalan mana yang paling sesuai dengan dana Anda dan pembeli, lalu libatkan notaris sejak PPJB. Pengaturan uang muka dalam transaksi seperti ini dibahas di uang tanda jadi jual beli kebun sawit. Bila Anda ingin mulai menawarkan kebun sambil mengurus pelunasan, gunakan halaman jual kebun dan sebutkan status jaminannya dengan jelas.
