Dalam jual beli kebun sawit bersertifikat, notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) punya tugas berbeda. Notaris membuat perjanjian, misalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saat pembayaran bertahap atau surat belum siap. PPAT membuat Akta Jual Beli (AJB), satu-satunya akta yang bisa dipakai kantor pertanahan untuk mencatat peralihan hak dan membalik nama sertifikat.
Banyak notaris juga diangkat sebagai PPAT, jadi Anda sering berurusan dengan satu kantor. Yang penting adalah memahami akta mana yang Anda tanda tangani, apa akibat hukumnya, dan pemeriksaan apa yang seharusnya sudah dilakukan sebelum Anda membubuhkan tanda tangan.
Dua jabatan, dua jenis akta
Notaris dan perjanjian pengikatan
PPJB adalah janji: penjual berjanji menjual, pembeli berjanji membeli, dengan syarat yang ditulis di dalamnya. Akta ini dipakai ketika jual beli belum bisa dituntaskan hari itu juga. Contoh yang umum di kebun sawit:
- Pembayaran dicicil dalam beberapa termin.
- Sertifikat masih dalam proses pemecahan, balik nama waris, atau masih menjadi jaminan di bank.
- Pajak belum dibayar atau dokumen ahli waris belum lengkap.
PPJB yang baik memuat jadwal pembayaran, syarat yang harus dipenuhi penjual sebelum AJB, akibat bila salah satu pihak mundur, dan siapa yang menguasai kebun serta hasil panennya selama masa tunggu. Poin terakhir ini khas kebun sawit: panen berjalan setiap 7-10 hari, jadi tulis dengan jelas sejak tanggal berapa hasil Tandan Buah Segar (TBS) menjadi hak pembeli. Pembahasan tentang uang muka dalam masa pengikatan ada di uang tanda jadi dan uang muka.
PPJB sering dilengkapi kuasa menjual dari penjual kepada pembeli, supaya pembeli bisa menandatangani AJB sendiri bila penjual tidak hadir setelah pelunasan. Kuasa semacam ini punya batasan, dibahas di surat kuasa dalam jual beli kebun.
PPAT dan akta jual beli
AJB adalah akta peralihan hak. Setelah ditandatangani, PPAT mendaftarkannya ke kantor pertanahan untuk proses balik nama. PPAT hanya berwenang untuk tanah di wilayah kerjanya, sehingga untuk kebun di pedalaman Anda biasanya memakai PPAT di kabupaten atau provinsi tempat kebun berada. Di kecamatan yang jauh dari kota, camat kadang ditunjuk sebagai PPAT Sementara.
Pekerjaan PPAT sebelum akta ditandatangani
PPAT yang bekerja dengan benar tidak langsung menyodorkan akta. Ada pemeriksaan yang harus dijalankan lebih dulu, dan Anda berhak menanyakan hasilnya.
- Pengecekan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), untuk memastikan data sertifikat sama dengan buku tanah, tidak sedang diblokir, tidak dalam sengketa yang tercatat, dan tidak dibebani hak tanggungan. Lihat juga cara mengecek keaslian sertifikat.
- Pemeriksaan identitas dan kewenangan penjual: Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), status perkawinan, dan persetujuan pasangan bila tanah termasuk harta bersama. Bila penjual sudah meninggal, yang dibutuhkan adalah dokumen waris dan kehadiran atau kuasa seluruh ahli waris.
- Pembayaran pajak: Pajak Penghasilan (PPh) final penjual 2,5 persen dari nilai bruto transaksi, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli. Keduanya divalidasi sebelum akta ditandatangani.
- Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan tahun-tahun sebelumnya.
Bila salah satu pemeriksaan ini dilewati karena “sudah kenal” atau “biar cepat”, Anda kehilangan perlindungan yang menjadi alasan utama memakai PPAT.
Kebun yang belum bersertifikat
Banyak kebun sawit rakyat masih bersurat Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR). Tanah seperti ini belum terdaftar di BPN, sehingga tidak ada AJB dalam arti peralihan hak atas tanah bersertifikat. Peralihannya biasanya dibuat dengan surat pelepasan atau ganti rugi yang diketahui kepala desa dan camat, atau dengan akta pelepasan hak di depan notaris.
Akta notaris di sini memperkuat bukti bahwa transaksi memang terjadi, tetapi tidak mengubah surat desa menjadi sertifikat. Notaris juga tidak bisa memeriksa ke BPN apakah ada sertifikat lain di atas tanah yang sama. Untuk kebun seperti ini, pemeriksaan lapangan, saksi batas, dan riwayat surat jauh lebih menentukan. Gambaran kekuatan setiap jenis surat ada di jenis surat tanah kebun sawit.
Setelah akta: balik nama
PPAT menyerahkan AJB beserta berkasnya ke kantor pertanahan untuk didaftarkan. Setelah proses selesai, sertifikat terbit atas nama Anda. BPN sedang beralih ke sertifikat elektronik, jadi bentuk yang Anda terima bisa berbeda dari sertifikat kertas lama. Mintalah tanda terima berkas dan perkiraan waktu prosesnya, lalu pantau sampai selesai. Langkahnya dijelaskan di balik nama sertifikat kebun sawit.
Kesalahan yang sering terjadi
Menulis harga di akta lebih rendah dari harga sebenarnya
Penjual dan pembeli kadang sepakat menulis nilai transaksi di bawah harga yang dibayar supaya pajaknya kecil. Selain melanggar aturan pajak, cara ini merugikan pembeli: bila kelak terjadi sengketa atau pembatalan, nilai yang tercatat di akta yang dipakai sebagai acuan. Kantor pajak juga dapat memeriksa kewajaran nilai transaksi.
Menandatangani akta yang belum lengkap
Jangan menandatangani akta yang bagian pentingnya masih kosong, seperti nilai transaksi, luas, atau nomor sertifikat. Akta yang diisi belakangan bisa memuat hal yang tidak pernah Anda sepakati.
Menyerahkan sertifikat asli kepada perantara
Sertifikat asli seharusnya berpindah dari penjual langsung ke PPAT untuk pengecekan, dengan tanda terima. Sertifikat yang dititipkan kepada perantara atau calon pembeli sebelum ada kesepakatan resmi membuka peluang penyalahgunaan.
Membayar lunas sebelum pemeriksaan selesai
Pembayaran penuh sebaiknya dilakukan saat akta, setelah pengecekan sertifikat dan validasi pajak beres. Bila penjual meminta pelunasan lebih awal, tanyakan alasannya dan pertimbangkan menahan sebagian dana sampai syarat terpenuhi.
Memilih notaris dan PPAT
Penjual kadang sudah punya “notaris langganan”. Itu tidak salah, tetapi Anda boleh mengusulkan pejabat lain atau meminta pemeriksaan tambahan. Beberapa hal yang membantu:
- Pilih PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi kebun dan terbiasa dengan transaksi tanah pertanian di daerah itu.
- Minta rincian honorarium dan biaya lain secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai.
- Jangan menitipkan uang pembayaran ke rekening pribadi siapa pun. Bila dana perlu ditahan sampai syarat terpenuhi, sepakati mekanismenya secara tertulis.
- Bacalah draf akta sebelum hari penandatanganan, bukan di meja saat semua orang menunggu.
Ringkasnya untuk pembeli
Gunakan PPJB di notaris bila transaksi belum bisa tuntas, dan AJB di PPAT untuk peralihan hak atas tanah bersertifikat. Tanyakan hasil pengecekan sertifikat dan validasi pajak sebelum menandatangani, dan pantau balik nama sampai sertifikat atas nama Anda di tangan. Urutan lengkap dari survei sampai balik nama ada di cara membeli kebun sawit.
