Balik nama sertifikat kebun sawit adalah pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan agar sertifikat tercatat atas nama pembeli. Dasarnya adalah Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT menyampaikan akta dan dokumen pendukung ke kantor pertanahan, petugas memeriksa dan mencatat peralihannya di buku tanah, lalu sertifikat atas nama Anda diterbitkan.
Selama balik nama belum selesai, secara administrasi kebun itu masih milik penjual. Karena itu, pembeli sebaiknya tidak menganggap urusan selesai saat AJB ditandatangani.
Apa yang terjadi setelah AJB ditandatangani
Bayangkan urutannya seperti ini.
Pada hari penandatanganan, PPAT memegang sertifikat asli, salinan akta, bukti setor Pajak Penghasilan (PPh) penjual, dan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli. Dalam tujuh hari kerja, PPAT wajib menyampaikan berkas itu ke kantor pertanahan. Anda atau PPAT menerima tanda terima dengan nomor berkas.
Di kantor pertanahan, petugas memeriksa kelengkapan dan kecocokan data: nama di akta dengan nama di buku tanah, nomor dan luas bidang, serta status sertifikat. Jika lengkap, peralihan dicatat dan sertifikat diterbitkan atas nama pembeli. Jika ada kekurangan, berkas dikembalikan dengan catatan untuk dilengkapi.
Setelah selesai, PPAT mengambil sertifikat dan menyerahkannya kepada Anda. Di kantor yang sudah menerapkan layanan elektronik, hasilnya bisa berupa sertifikat elektronik. Penjelasannya ada di artikel sertifikat tanah elektronik untuk kebun.
Dokumen dalam berkas balik nama
Sebagian besar dokumen ini sudah dikumpulkan PPAT saat menyiapkan AJB. Ini daftar yang biasa diminta kantor pertanahan:
- Formulir permohonan pendaftaran peralihan hak, ditandatangani pembeli atau kuasanya.
- Sertifikat asli.
- AJB.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual dan pembeli.
- Bukti setor PPh yang sudah divalidasi.
- Bukti setor BPHTB yang sudah divalidasi.
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
- Surat kuasa, jika permohonan diajukan oleh orang lain.
Kantor pertanahan di daerah tertentu bisa meminta dokumen tambahan, misalnya pernyataan penguasaan fisik atau keterangan tidak sengketa. Tanyakan ke PPAT sejak awal.
Komponen biaya
Biaya balik nama bukan satu angka. Yang perlu Anda siapkan:
| Komponen | Ditanggung | Keterangan |
|---|---|---|
| PPh atas pengalihan tanah | Penjual | 2,5 persen dari nilai transaksi bruto |
| BPHTB | Pembeli | Dihitung dari nilai perolehan dikurangi nilai tidak kena pajak, lihat BPHTB saat membeli kebun |
| Penerimaan negara bukan pajak (PNBP) pendaftaran peralihan hak | Biasanya pembeli | Dihitung dari nilai tanah menurut tarif resmi kantor pertanahan |
| Pengecekan sertifikat | Sesuai kesepakatan | Biaya resmi kecil per sertifikat |
| Honorarium PPAT | Sesuai kesepakatan | Paling banyak 1 persen dari nilai transaksi |
Untuk kebun yang terdiri dari banyak sertifikat, PNBP dan biaya pengecekan dihitung per bidang. Minta PPAT membuat rincian tertulis per sertifikat sebelum Anda membayar apa pun. Tarif resmi bisa berubah, jadi pastikan angka terbarunya ke kantor pertanahan atau PPAT.
Masalah yang sering menghambat
Nama di sertifikat bukan nama penjual
Kebun yang dijual anak-anak dari pemilik yang sudah meninggal sering masih tercatat atas nama almarhum. Dalam kasus ini perlu pendaftaran peralihan karena pewarisan lebih dulu, atau semua ahli waris bertindak bersama sebagai penjual dengan dokumen waris yang lengkap. Jangan menandatangani apa pun sebelum PPAT menyatakan jalurnya jelas.
Sertifikat lama yang belum terpetakan
Sertifikat yang terbit puluhan tahun lalu kadang belum memiliki data koordinat yang tersambung ke peta pendaftaran. Kantor pertanahan bisa meminta pengukuran ulang atau pemetaan sebelum peralihan dicatat. Ini menambah waktu dan biaya. Masalah ini sebaiknya diketahui saat pengecekan sertifikat, bukan setelah AJB. Lihat cara mengecek keaslian sertifikat tanah.
Data yang tidak cocok
Selisih ejaan nama, nomor KTP lama, atau luas yang berbeda antara sertifikat dan surat ukur bisa membuat berkas dikembalikan. Perbaikan data biasanya diurus lebih dulu dengan permohonan terpisah.
Catatan blokir atau hak tanggungan
Sertifikat yang masih dijaminkan ke bank harus diroya lebih dulu, yaitu dihapus catatan hak tanggungannya setelah utang lunas. Sertifikat yang diblokir karena sengketa tidak bisa dibalik nama sampai blokirnya diangkat.
Pajak yang belum tervalidasi
Bukti setor BPHTB yang belum divalidasi badan pendapatan daerah, atau PPh yang belum tervalidasi, membuat berkas tertahan. Biasanya ini sudah dipastikan PPAT sebelum penandatanganan, tetapi tidak ada salahnya Anda menanyakan.
Jika kebun belum bersertifikat
Istilah balik nama hanya tepat untuk tanah yang sudah bersertifikat. Untuk kebun yang masih berupa Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR), tidak ada sertifikat yang bisa dibalik nama. Yang terjadi adalah peralihan penguasaan, biasanya dengan surat jual beli atau pelepasan hak yang diketahui kepala desa dan camat, lalu surat keterangan baru atas nama pembeli.
Setelah itu, Anda dapat mengajukan pendaftaran tanah pertama kali ke kantor pertanahan, baik secara perorangan maupun melalui Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) jika desa Anda menjadi sasaran program. Prosesnya mencakup pengukuran, pengumuman data, dan penerbitan sertifikat, sehingga waktunya jauh lebih panjang daripada balik nama biasa. Simpan baik-baik seluruh rantai surat dari pemilik pertama sampai Anda, karena rantai itu yang akan diperiksa.
Memantau berkas
Simpan nomor berkas dari tanda terima. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyediakan aplikasi resmi untuk memantau status berkas dengan nomor tersebut. Jika berkas tidak bergerak dalam waktu yang jauh lebih lama dari perkiraan PPAT, tanyakan melalui PPAT atau datang ke loket informasi kantor pertanahan. Hindari jasa perorangan yang menawarkan “jalur cepat” di luar loket resmi.
Setelah sertifikat atas nama Anda
Beberapa hal perlu diperbarui agar data kebun sejalan dengan sertifikat:
- Ajukan perubahan nama wajib pajak PBB ke badan pendapatan daerah, agar SPPT tahun berikutnya terbit atas nama Anda. Lihat Pajak Bumi dan Bangunan kebun sawit.
- Perbarui Surat Tanda Daftar Usaha Perkebunan untuk Budidaya (STDB) di dinas perkebunan.
- Beri tahu koperasi atau kelompok tani, dan pembeli buah tetap, bahwa pemilik kebun berganti.
- Simpan sertifikat asli di tempat aman, dan simpan salinan digital dari setiap halaman.
Langkah berikutnya
Begitu AJB ditandatangani, catat nomor berkas, tanyakan perkiraan waktu ke PPAT, dan jadwalkan pengecekan berkala. Daftar pekerjaan lain setelah serah terima kebun ada di artikel langkah setelah membeli kebun sawit.
