Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kebun sawit milik perorangan termasuk PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2), yang dipungut pemerintah kabupaten atau kota. Kebun milik perusahaan di atas Hak Guna Usaha (HGU) termasuk PBB sektor perkebunan, yang diadministrasikan Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Dua jenis ini berbeda pemungut, cara hitung, dan tempat bertanyanya.

Bagi pembeli kebun rakyat, yang paling penting adalah dua hal: memastikan tidak ada tunggakan PBB sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, dan memindahkan nama wajib pajak setelah balik nama selesai.

PBB-P2 untuk kebun perorangan

Sejak pengalihan PBB perdesaan dan perkotaan ke daerah, setiap kabupaten atau kota menetapkan sendiri tarif dan tata cara PBB-P2 lewat peraturan daerah. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 membatasi tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen. Dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang dikurangi NJOP tidak kena pajak dan dapat dikalikan persentase tertentu sesuai aturan daerah.

Untuk tanah kebun di perdesaan, NJOP per meter persegi biasanya rendah. Akibatnya, PBB kebun rakyat umumnya kecil dibanding nilai pasar kebunnya. Pohon sawit tidak dihitung sebagai bangunan. Bangunan permanen di atas kebun, misalnya rumah atau gudang, ikut dihitung.

Membaca Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

SPPT adalah lembar tagihan PBB tahunan. Beberapa bagian yang perlu Anda perhatikan saat memeriksa kebun:

  • Nomor Objek Pajak (NOP): kode unik bidang di sistem pajak daerah. Satu kebun bisa memiliki beberapa NOP jika terdiri dari beberapa bidang.
  • Nama dan alamat wajib pajak: siapa yang tercatat. Ini sering berbeda dari nama di sertifikat, misalnya masih atas nama pemilik lama atau orang tua penjual.
  • Letak objek pajak: desa dan kecamatan. Cocokkan dengan lokasi kebun sebenarnya.
  • Luas bumi: luas menurut catatan pajak. Bandingkan dengan luas di sertifikat.
  • NJOP bumi per meter persegi dan total: angka ini dipakai juga untuk menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Luas di SPPT yang jauh lebih kecil dari sertifikat bukan tanda pasti adanya masalah, karena data pajak di perdesaan sering tertinggal. Namun selisih besar layak ditanyakan, karena kadang menunjukkan bahwa sebagian lahan yang dijual tidak pernah tercatat atas nama penjual.

PBB sektor perkebunan untuk HGU

Kebun perusahaan di atas HGU dikenai PBB sektor perkebunan yang dikelola DJP. Objeknya mencakup areal yang sudah ditanami, areal yang belum ditanami, emplasemen, dan bangunan seperti kantor, perumahan, dan pabrik. Perusahaan menyampaikan surat pemberitahuan objek pajak dan menerima tagihan dari kantor pajak, bukan dari badan pendapatan daerah.

Bagi pembeli perorangan, jenis ini relevan dalam dua situasi: saat membeli saham perusahaan pemegang HGU, dan saat membeli kebun yang dulunya bagian dari HGU lalu dilepaskan. Pada situasi kedua, pastikan bidang tersebut sudah terdaftar di PBB-P2 kabupaten dan tidak lagi tercatat di PBB sektor perkebunan. Penjelasan tentang HGU ada di artikel Hak Guna Usaha kebun sawit.

Mengecek tunggakan sebelum membeli

Tunggakan PBB adalah salah satu hal yang paling mudah dicek dan paling sering dilupakan.

  1. Minta SPPT tahun berjalan dan bukti lunas, atau Surat Tanda Terima Setoran (STTS), untuk beberapa tahun terakhir. Banyak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) meminta bukti lunas lima tahun ke belakang.
  2. Cek status pembayaran per NOP. Banyak kabupaten menyediakan layanan cek tagihan daring melalui situs badan pendapatan daerahnya. Jika tidak tersedia, datang ke kantor badan pendapatan daerah atau minta bantuan PPAT.
  3. Pastikan setiap bidang yang dijual punya NOP. Bidang yang belum pernah terdaftar di pajak perlu didaftarkan, dan ini bisa memengaruhi validasi BPHTB.
  4. Jika ada tunggakan, sepakati bahwa penjual melunasinya sebelum AJB, atau potong dari harga dengan bukti pelunasan dilampirkan.

Pengecekan PBB ini adalah bagian dari pemeriksaan surat yang lebih luas, yang dirangkum di daftar periksa sebelum membeli kebun sawit.

PBB bukan bukti kepemilikan

Di banyak desa, orang menunjukkan setumpuk SPPT lama sebagai bukti bahwa tanahnya sudah dikuasai sejak lama. SPPT memang dapat menjadi petunjuk penguasaan fisik dan kadang dilampirkan saat mengurus sertifikat pertama kali. Namun SPPT tidak membuktikan hak. Siapa pun bisa tercatat sebagai wajib pajak, termasuk penggarap atau pihak yang hanya mengklaim. Jangan pernah menganggap SPPT sebagai pengganti sertifikat atau Surat Keterangan Tanah (SKT). Perbandingan surat-surat tanah ada di artikel jenis surat tanah kebun sawit.

Memindahkan nama wajib pajak

Setelah sertifikat atas nama Anda terbit, ajukan mutasi atau balik nama wajib pajak ke badan pendapatan daerah. Dokumen yang biasa diminta:

  • Formulir permohonan mutasi objek atau subjek pajak.
  • Fotokopi sertifikat atas nama Anda, atau AJB jika sertifikat masih diproses, sesuai ketentuan daerah.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP).
  • SPPT terakhir dan bukti lunasnya.

Jika Anda hanya membeli sebagian bidang, permohonannya berupa mutasi sebagian atau pemecahan NOP. Selama mutasi belum selesai, SPPT tahun berikutnya masih terbit atas nama penjual. Bayar tetap atas NOP tersebut, simpan buktinya, dan susul mutasinya. Rangkaian balik nama sertifikat dijelaskan di artikel balik nama sertifikat kebun sawit.

Kebun tanpa sertifikat dan PBB

Kebun yang masih berupa SKT tetap bisa dan sebaiknya terdaftar di PBB-P2. Bagi pemilik, pembayaran PBB yang teratur atas namanya memperkuat catatan penguasaan saat kelak mengajukan sertifikat. Bagi pembeli, NOP atas nama penjual yang konsisten selama bertahun-tahun adalah salah satu petunjuk yang bisa dicocokkan dengan keterangan desa dan tetangga batas.

Tarif, NJOP tidak kena pajak, dan tata cara PBB-P2 berbeda di setiap daerah dan bisa berubah. Untuk angka yang berlaku di kebun Anda, tanyakan langsung ke badan pendapatan daerah kabupaten setempat.

Ringkasnya untuk pemilik dan pembeli

Pemilik kebun rakyat membayar PBB-P2 ke kabupaten, sedangkan kebun HGU membayar PBB sektor perkebunan ke DJP. Sebelum membeli, minta SPPT dan bukti lunas, cek tunggakan per NOP, dan pastikan setiap bidang terdaftar. Setelah membeli, segera pindahkan nama wajib pajak agar tagihan dan catatan penguasaan ada atas nama Anda.