Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai negara untuk pertanian, perkebunan, perikanan atau peternakan dalam jangka waktu tertentu. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGU diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 tahun. Dalam usaha sawit, HGU adalah dasar hak atas tanah bagi perkebunan perusahaan.
Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM), HGU tidak membuat tanah menjadi milik pemegangnya. Negara memberikan hak untuk memakai tanah itu selama jangka waktu dan dengan kewajiban tertentu.
Siapa yang bisa memegang HGU
Undang-Undang Pokok Agraria menetapkan bahwa HGU bisa dipegang warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGU diberikan untuk tanah paling sedikit 5 hektare, dan bila luasnya 25 hektare atau lebih, usahanya harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik.
Dalam praktik kebun sawit, hampir semua HGU atas nama perseroan terbatas. Perusahaan dengan modal asing memegang HGU melalui perseroan terbatas penanaman modal asing (PT PMA). Warga negara asing secara perorangan tidak bisa memegang HGU, dan pengaturan pinjam nama warga Indonesia untuk orang asing batal demi hukum. Penjelasannya ada di warga negara asing dan kebun sawit.
Perbandingan HGU dan SHM
| Aspek | Hak Guna Usaha | Sertifikat Hak Milik |
|---|---|---|
| Asal tanah | Tanah yang dikuasai negara | Tanah milik |
| Pemegang | Warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, umumnya perusahaan | Warga negara Indonesia perorangan |
| Jangka waktu | Paling lama 35 tahun, diperpanjang 25, diperbarui 35 | Tanpa batas waktu |
| Luas | Paling sedikit 5 hektare | Tidak ada batas minimum khusus |
| Bisa dijaminkan | Ya, dengan hak tanggungan | Ya, dengan hak tanggungan |
| Bila tidak diurus | Bisa ditetapkan tanah telantar, hak hapus | Tetap milik, tetapi juga bisa ditertibkan bila telantar |
Bagaimana perusahaan memperoleh HGU
Urutan lengkapnya panjang dan melibatkan beberapa instansi. Gambaran umumnya:
- Kesesuaian tata ruang. Lokasi harus sesuai rencana tata ruang. Dulu dibuktikan dengan izin lokasi, kini lewat konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).
- Status kawasan. Bila lokasi berada di kawasan hutan, perlu pelepasan kawasan hutan dari kementerian yang membidangi kehutanan sebelum bisa dijadikan kebun.
- Perolehan tanah dari masyarakat. Tanah yang dikuasai warga atau masyarakat adat diselesaikan lewat musyawarah dan ganti rugi.
- Izin usaha. Untuk budidaya 25 hektare atau lebih diperlukan Izin Usaha Perkebunan (IUP), kini diproses lewat Online Single Submission (OSS). Penjelasannya ada di izin usaha perkebunan.
- Dokumen lingkungan sesuai skala usaha.
- Permohonan HGU ke kantor pertanahan, termasuk pengukuran kadastral dan pemeriksaan oleh panitia, lalu penerbitan sertifikat HGU.
Kewajiban pemegang HGU
HGU datang dengan kewajiban, dan pelanggarannya bisa berujung pada hapusnya hak. Yang paling sering disorot:
- mengusahakan tanah sesuai tujuan pemberian hak, tidak membiarkannya telantar
- memelihara batas dan tidak menguasai tanah di luar batas HGU
- memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat paling sedikit 20 persen dari luas areal, kewajiban yang melekat pada perusahaan yang memperoleh izin usaha perkebunan
- menjaga lingkungan, termasuk mencegah kebakaran di areal konsesi, karena pemegang hak bisa dimintai tanggung jawab atas kebakaran di lahannya
Kewajiban kebun masyarakat sering disebut pola plasma dan berakar dari program Perkebunan Inti Rakyat (PIR). Penjelasannya ada di pola inti plasma perkebunan sawit.
Perpanjangan dan pembaruan
Perpanjangan dan pembaruan tidak berjalan otomatis. Pemegang hak mengajukannya ke kantor pertanahan sebelum jangka waktu berakhir, dan permohonan dinilai antara lain dari apakah tanah masih diusahakan dengan baik, kewajiban dipenuhi, dan pemegang hak masih memenuhi syarat. HGU yang berakhir tanpa diperpanjang atau diperbarui membuat tanah kembali dikuasai negara. Aturan bisa berubah, pastikan ke kantor pertanahan dan konsultan hukum pertanahan.
Bagi pembeli perusahaan, sisa jangka waktu HGU memengaruhi nilai. HGU yang tinggal beberapa tahun membawa ketidakpastian, terutama bila kebun mendekati masa peremajaan, karena biaya tanam ulang baru kembali setelah bertahun-tahun dan membutuhkan kepastian hak selama itu.
Membeli kebun ber-HGU
HGU bisa dialihkan dengan akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dicatat di kantor pertanahan, kepada pihak yang memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. Namun transaksi kebun perusahaan lebih sering dilakukan dengan membeli saham perusahaan pemegang HGU dan izinnya. Dengan begitu HGU, IUP dan perizinan lain tetap atas nama perusahaan yang sama.
Pemeriksaan yang biasanya dilakukan pembeli:
- sertifikat HGU, peta bidangnya, dan sisa jangka waktu
- catatan di buku tanah: hak tanggungan, blokir, atau sengketa
- kecocokan areal tertanam dengan batas HGU, termasuk apakah ada tanaman di luar batas atau di dalam kawasan hutan
- pemenuhan kewajiban kebun masyarakat dan hubungan dengan desa sekitar
- IUP, dokumen lingkungan, sertifikasi Indonesian Sustainable Palm Oil (ISPO), dan kewajiban pajak
- klaim masyarakat atau masyarakat adat atas sebagian areal
Untuk kebun skala ini, pemeriksaan biasanya melibatkan konsultan hukum, surveyor, dan ahli agronomi. Gambaran perbedaannya dengan membeli kebun rakyat ada di membeli kebun sawit di atas 100 hektar.
HGU dan kebun rakyat di sekitarnya
Bagi pembeli kebun rakyat, HGU juga penting dari sisi lain. Di banyak daerah, kebun warga berbatasan langsung dengan HGU perusahaan, dan sebagian kebun rakyat ternyata berada di dalam batas HGU. Kebun seperti itu sulit disertifikatkan dan rawan sengketa dengan perusahaan. Sebelum membeli kebun bersurat desa yang dekat dengan perkebunan besar, tanyakan ke kantor pertanahan apakah koordinatnya beririsan dengan HGU, tanyakan riwayatnya ke aparat desa, dan bila perlu tanyakan ke perusahaan tetangga di mana batas arealnya. Kebun yang berada di luar HGU dan di luar kawasan hutan memberi Anda jalan untuk meningkatkan surat menjadi sertifikat kelak.
Ringkasnya
HGU adalah hak berjangka atas tanah negara, dipegang hampir selalu oleh perusahaan, dengan kewajiban yang harus dipenuhi selama hak berjalan. Bagi pembeli, sisa jangka waktu, kepatuhan terhadap kewajiban, dan kecocokan areal di lapangan sama pentingnya dengan sertifikatnya. Pertimbangan memegang kebun atas nama pribadi atau perusahaan dibahas di kebun sawit atas nama pribadi atau PT, dan perbandingan semua jenis surat ada di jenis surat tanah kebun sawit.
