Bisakah warga negara asing memiliki kebun sawit di Indonesia

Warga Negara Asing (WNA) tidak bisa memiliki kebun sawit atas nama pribadi dengan hak milik. Jalur yang sah bagi investor asing adalah mendirikan Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA) di Indonesia. Perusahaan itu kemudian memegang Hak Guna Usaha (HGU) atas tanah negara dan izin usaha perkebunan, lengkap dengan kewajiban yang menyertainya.

Cara lain yang sering ditawarkan, seperti memakai nama kerabat, pasangan, atau karyawan Warga Negara Indonesia (WNI), memang membuat transaksi terlihat beres di atas kertas. Secara hukum, cara itu rapuh dan bisa membuat Anda kehilangan seluruh uang yang ditanam.

Dasar aturannya

Kepemilikan tanah di Indonesia diatur oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang biasa disebut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Beberapa pasalnya langsung menyentuh posisi orang asing:

• Pasal 21 ayat (1): hanya WNI yang dapat mempunyai hak milik.
• Pasal 21 ayat (3): orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau karena percampuran harta perkawinan wajib melepaskannya dalam satu tahun. Jika tidak, hak itu hapus dan tanahnya jatuh kepada negara.
• Pasal 26 ayat (2): jual beli, hibah, dan perbuatan lain yang memindahkan hak milik kepada orang asing batal karena hukum, tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang sudah dibayar tidak dapat dituntut kembali.
• Pasal 30: HGU hanya dapat dipegang oleh WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.

Pasal 26 ayat (2) adalah bagian yang paling sering diremehkan. Kalimat “uang tidak dapat dituntut kembali” berarti risiko kerugian ada sepenuhnya di pihak pembeli asing.

Jalur yang sah: perusahaan penanaman modal asing

PT PMA adalah perseroan terbatas berbadan hukum Indonesia yang sahamnya sebagian atau seluruhnya dimiliki pihak asing. Karena badan hukumnya Indonesia, ia dapat memegang HGU dan menjalankan usaha perkebunan. Garis besarnya seperti ini:

1. Mendirikan PT PMA dengan akta notaris, pengesahan badan hukum, dan Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS).
2. Memastikan bidang usaha perkebunan sawit terbuka untuk modal asing dan memenuhi ketentuan nilai investasi minimum. Pada aturan yang berlaku saat ini, nilai investasi PT PMA umumnya harus di atas Rp 10 miliar di luar tanah dan bangunan, tetapi angka dan daftar bidang usaha bisa berubah, jadi pastikan ke Kementerian Investasi.
3. Memperoleh tanah. Kebun rakyat bersertifikat hak milik tidak bisa langsung beralih ke perusahaan. Hak milik harus dilepaskan menjadi tanah negara, lalu perusahaan memohon HGU di atasnya.
4. Mengurus Izin Usaha Perkebunan (IUP) dan dokumen lingkungan sesuai skala.
5. Menjalankan kewajiban yang menyertai izin, termasuk memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat paling sedikit 20 persen dari luas yang diusahakan.

Jalur ini masuk akal untuk kebun berskala ratusan sampai ribuan hektare. Untuk kebun keluarga beberapa hektare, biaya mendirikan dan menjalankan PT PMA sering tidak sebanding.

HGU punya batas waktu

HGU bukan hak selamanya. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGU diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, lalu dapat diperbarui paling lama 35 tahun. Perpanjangan dan pembaruan tidak otomatis. Kebun harus diusahakan dengan baik, kewajiban dipenuhi, dan tanahnya tidak ditelantarkan.

Pinjam nama: mengapa berbahaya

Pola pinjam nama, yang sering disebut nominee, bekerja dengan mencatat kebun atas nama WNI, lalu dibuat perjanjian di bawah tangan atau di hadapan notaris bahwa pemilik sebenarnya adalah orang asing. Masalahnya:

• Perjanjian yang dibuat untuk menyelundupkan larangan undang-undang dapat dinyatakan batal. Anda tidak punya dasar kuat untuk menuntut kebun itu.
• Secara hukum, pemiliknya adalah WNI yang namanya tercatat. Jika ia meninggal, kebun menjadi warisan keluarganya. Jika ia bercerai, kebun bisa masuk pembagian harta. Jika ia berutang, kebun bisa disita.
• Ia bisa menjual atau menjaminkan kebun tanpa sepengetahuan Anda, dan pembeli yang beritikad baik dilindungi.
• Surat kuasa mutlak yang biasanya menyertai perjanjian pinjam nama juga dilarang untuk peralihan tanah.

Banyak sengketa kebun di daerah sentra sawit berawal dari pola ini, dan orang asing hampir selalu berada di posisi yang kalah.

Perkawinan campuran dan warisan

Ada dua situasi yang sering membuat orang asing terkait dengan kebun bersertifikat hak milik tanpa sengaja membelinya.

Pertama, perkawinan campuran. Jika WNI menikah dengan WNA tanpa perjanjian perkawinan pisah harta, harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Akibatnya, pasangan WNI pun ikut terkena kewajiban melepaskan hak milik yang diperoleh selama perkawinan. Sejak putusan Mahkamah Konstitusi tahun 2015, perjanjian perkawinan bisa dibuat selama perkawinan berlangsung, tidak hanya sebelum menikah. Pasangan seperti ini sebaiknya membuat perjanjian pisah harta di hadapan notaris sebelum membeli kebun.

Kedua, warisan. Anak atau pasangan berkewarganegaraan asing yang mewarisi kebun bersertifikat hak milik wajib melepaskannya dalam satu tahun, biasanya dengan menjualnya kepada WNI. Jika keluarga tahu sejak awal ada ahli waris asing, rencanakan dari sekarang supaya kebun tidak hilang karena tenggat terlewat.

Pilihan lain bagi investor asing perorangan

Jika tujuan Anda sekadar ikut menikmati hasil sawit tanpa membangun perusahaan, ada beberapa pilihan yang tidak menyentuh larangan hak milik:

• Membeli saham perusahaan perkebunan yang tercatat di bursa efek, sehingga kepemilikan Anda berupa saham, bukan tanah.
• Masuk sebagai pemegang saham pada PT PMA yang sudah berjalan, dengan pemeriksaan menyeluruh atas HGU, izin, dan utang perusahaan.
• Memberi pembiayaan dengan perjanjian utang piutang yang jelas, tanpa klaim atas tanah.

Setiap pilihan punya risiko dan kewajiban pajaknya sendiri. Bicarakan dengan konsultan hukum dan pajak yang memahami penanaman modal asing sebelum memilih.

Ringkasnya untuk investor asing

Orang asing tidak bisa memegang hak milik atas kebun sawit, dan jalan pintas pinjam nama membawa risiko kehilangan seluruh investasi. Jalur yang sah adalah PT PMA dengan HGU dan izin lengkap, yang cocok untuk skala besar. Aturan penanaman modal bisa berubah, jadi pastikan ke instansi terkait sebelum mengambil keputusan. Untuk memahami hak atas tanah yang dipegang perusahaan, baca Hak Guna Usaha kebun sawit, lalu kebun atas nama pribadi atau PT, Izin Usaha Perkebunan, dan kewajiban pola inti plasma. Gambaran semua jenis surat ada di jenis surat tanah kebun sawit.