Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah yang dibayar pembeli saat memperoleh hak atas tanah, termasuk kebun sawit. Rumus yang umum dipakai adalah 5 persen dikali selisih antara Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
NPOP adalah harga transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), mana yang lebih tinggi. NPOPTKP ditetapkan masing-masing kabupaten atau kota, dan menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan biasa seperti jual beli. BPHTB harus lunas sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.
Rumus dan istilahnya
BPHTB = tarif x (NPOP - NPOPTKP)- Tarif: ditetapkan peraturan daerah, paling tinggi 5 persen, dan pada praktiknya hampir semua daerah memakai 5 persen.
- NPOP: untuk jual beli, nilainya harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB, yang dipakai NJOP.
- NPOPTKP: pengurang tetap yang ditetapkan daerah. Di banyak daerah besarnya Rp 60 juta sampai Rp 80 juta sebelum undang-undang baru, dan kini paling sedikit Rp 80 juta. Beberapa daerah menetapkan lebih tinggi.
Tanda minus di rumus di atas adalah pengurangan biasa. Jika NPOP lebih kecil dari NPOPTKP, BPHTB-nya nol.
Contoh hitungan
Semua angka di bawah ini adalah asumsi untuk ilustrasi, bukan harga pasar di daerah mana pun.
Kasus A. Misalkan Anda membeli kebun 5 hektare bersertifikat dengan harga yang disepakati Rp 900 juta. NJOP tanah di SPPT PBB, dengan asumsi, Rp 400 juta. NPOPTKP kabupaten tersebut diasumsikan Rp 80 juta.
- NPOP: Rp 900 juta, karena harga transaksi lebih tinggi dari NJOP.
- NPOP dikurangi NPOPTKP: Rp 900 juta dikurangi Rp 80 juta, yaitu Rp 820 juta.
- BPHTB: 5 persen dari Rp 820 juta, yaitu Rp 41 juta.
Kasus B. Kebun yang sama, tetapi harga disepakati Rp 350 juta karena tanaman sudah tua. NJOP tetap Rp 400 juta.
- NPOP: Rp 400 juta, karena NJOP lebih tinggi dari harga transaksi.
- NPOP dikurangi NPOPTKP: Rp 320 juta.
- BPHTB: Rp 16 juta.
Kasus C. Kebun 20 hektare yang terdiri dari empat sertifikat, dibeli seharga Rp 3 miliar dari satu penjual dalam satu transaksi. Dengan asumsi NPOPTKP Rp 80 juta dikurangkan sekali, BPHTB sekitar 5 persen dari Rp 2,92 miliar, yaitu Rp 146 juta. Namun cara daerah menerapkan NPOPTKP pada beberapa bidang sekaligus bisa berbeda, misalnya dihitung per objek atau per wajib pajak dalam satu tahun. Tanyakan ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebelum menyusun anggaran.
| Kasus | Harga transaksi | NJOP (asumsi) | NPOP | BPHTB (asumsi NPOPTKP Rp 80 juta) |
|---|---|---|---|---|
| A | Rp 900 juta | Rp 400 juta | Rp 900 juta | Rp 41 juta |
| B | Rp 350 juta | Rp 400 juta | Rp 400 juta | Rp 16 juta |
| C | Rp 3 miliar | tidak dihitung | Rp 3 miliar | sekitar Rp 146 juta |
Sebagai pembanding, penjual di Kasus A membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari Rp 900 juta, yaitu Rp 22,5 juta. Pajak penjual dibahas di artikel pajak penjual kebun sawit.
Kenapa NJOP kebun sering jauh di bawah harga pasar
NJOP tanah pertanian di daerah perdesaan sering ditetapkan rendah dan jarang diperbarui. Akibatnya, untuk kebun sawit, NPOP hampir selalu ditentukan oleh harga transaksi. NJOP baru menjadi penentu ketika harga yang disepakati sangat rendah, seperti pada Kasus B.
Selisih ini memunculkan godaan untuk menuliskan harga di akta lebih rendah dari harga sebenarnya. Godaan itu sebaiknya ditolak, karena tiga alasan:
- Badan pendapatan daerah dapat meneliti kewajaran nilai yang dilaporkan dan menetapkan nilai lain, lalu menagih kekurangannya.
- Harga di akta menjadi harga perolehan Anda. Jika kelak Anda menjual kebun, harga perolehan yang terlalu rendah membuat catatan keuntungan Anda tampak lebih besar dari kenyataan.
- Jika timbul sengketa dengan penjual atau ahli warisnya, akta adalah bukti utama. Akta yang tidak mencerminkan pembayaran sebenarnya melemahkan posisi Anda.
Kapan dan bagaimana BPHTB dibayar
Urutannya umumnya sebagai berikut:
- PPAT atau Anda mengisi surat setoran pajak daerah untuk BPHTB, berisi data objek, NPOP, dan perhitungan pajak.
- Pembayaran dilakukan ke kas daerah melalui bank atau kanal pembayaran yang ditunjuk.
- Bukti bayar divalidasi oleh badan pendapatan daerah. Di beberapa daerah, validasi disertai penelitian lapangan atau pemeriksaan nilai pasar.
- Setelah tervalidasi, PPAT dapat menandatangani AJB.
Validasi bisa memakan waktu beberapa hari kerja, jadi masukkan ke jadwal pembayaran Anda. Rangkaian AJB secara utuh ada di artikel akta jual beli kebun sawit.
Situasi dengan perlakuan berbeda
Tidak semua perolehan dihitung seperti jual beli biasa:
- Warisan dan hibah wasiat kepada keluarga sedarah dalam garis lurus mendapat NPOPTKP yang jauh lebih tinggi. Ini relevan jika Anda menerima kebun dari orang tua. Lihat juga menjual kebun sawit warisan.
- Pemberian hak baru, misalnya saat tanah yang sebelumnya berupa Surat Keterangan Tanah (SKT) didaftarkan pertama kali menjadi sertifikat, juga dapat dikenai BPHTB. Di beberapa program pendaftaran massal, BPHTB-nya dapat terutang dan dicatat sebagai kewajiban yang dibayar kemudian.
- Pembebasan atau pengurangan dapat diberikan daerah dalam kondisi tertentu, sesuai peraturan daerah masing-masing.
Ketentuan rinci soal NPOPTKP, pengurangan, dan tata cara pembayaran diatur peraturan daerah dan bisa berubah. Pastikan ke badan pendapatan daerah atau PPAT setempat.
Ringkasnya untuk pembeli
Hitung BPHTB sejak tahap negosiasi, bukan setelah harga disepakati. Mintalah fotokopi SPPT PBB untuk mengetahui NJOP, tanyakan besaran NPOPTKP ke PPAT atau badan pendapatan daerah setempat, lalu masukkan BPHTB ke anggaran bersama biaya lain. Rincian biaya pembelian selain BPHTB dibahas di artikel biaya tambahan membeli kebun sawit.
