Pajak yang dibayar penjual kebun sawit dan cara menghitungnya

Penjual kebun sawit membayar Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak, sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Jumlah bruto artinya harga yang benar-benar disepakati, bukan keuntungan. Pajak ini dibayar sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) baru akan menandatangani akta setelah bukti pembayarannya diteliti.

Selain PPh, penjual biasanya juga harus melunasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kebun sampai tahun berjalan. Pembeli punya kewajiban pajaknya sendiri, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Ringkasan kewajiban dalam satu transaksi

Tarif dan prosedur bisa berubah, jadi pastikan rinciannya ke kantor pelayanan pajak, badan pendapatan daerah, dan PPAT yang Anda pakai.

Contoh perhitungan PPh penjual

Angka di bawah ini rekaan untuk menunjukkan cara hitung.

Misalkan Anda menjual kebun 6 hektare dengan harga yang disepakati Rp 1,2 miliar. NJOP kebun itu menurut SPPT, dengan asumsi, hanya Rp 300 juta.

• PPh final penjual = 2,5 persen x Rp 1,2 miliar = Rp 30 juta.
• NJOP yang lebih rendah tidak mengurangi PPh ini, karena dasar hitungnya adalah nilai yang Anda terima.

Bagi pembeli, BPHTB dihitung dari Rp 1,2 miliar karena nilai transaksi lebih tinggi daripada NJOP. Rumus dan contohnya ada di artikel BPHTB saat membeli kebun sawit.

Nilai transaksi dan NJOP: sumber salah paham

NJOP tanah perkebunan di banyak kabupaten jauh di bawah harga pasar. Akibatnya ada godaan untuk menulis harga di akta setara NJOP, sementara pembayaran sebenarnya lebih besar. Praktik ini berisiko bagi kedua pihak:

• Kantor pajak meneliti bukti setoran PPh sebelum akta, dan pemerintah daerah memverifikasi nilai BPHTB. Nilai yang jauh di bawah kewajaran bisa dipertanyakan dan ditagih kekurangannya beserta sanksi.
• Bila kelak terjadi sengketa, akta menjadi bukti utama harga. Pembeli yang membayar lebih dari angka di akta sulit membuktikan pembayarannya, dan penjual yang menerima pembayaran bertahap sulit menagih sisa yang tidak tertulis.
• Bagi pembeli, harga perolehan yang tercatat rendah merugikan saat ia menjual lagi kelak.

Cara paling aman adalah menulis harga yang sebenarnya dan menghitung pajak sejak negosiasi, sehingga tidak ada kejutan di meja PPAT.

Siapa menanggung pajak: harga bersih atau harga kotor

Dalam praktik, ada penjual yang menawarkan harga “bersih”, artinya pembeli menanggung semua pajak dan biaya, termasuk PPh penjual. Kesepakatan seperti ini sah sebagai urusan perdata, tetapi secara pajak PPh tetap atas nama penjual. Tulis dengan jelas di perjanjian: harga yang disepakati, siapa membayar PPh, siapa membayar BPHTB, dan siapa membayar biaya PPAT. Bila pembeli menanggung PPh penjual, sepakati juga nilai yang dipakai sebagai dasar hitung agar tidak ada selisih tafsir.

Langkah membayar PPh penjual

1. Sepakati harga final dan siapkan identitas, termasuk Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Induk Kependudukan (NIK) yang sudah dipadankan sebagai identitas perpajakan.
2. Buat kode billing untuk PPh final pengalihan hak atas tanah, sendiri atau dibantu PPAT.
3. Bayar lewat bank atau kanal pembayaran pajak yang tersedia dan simpan bukti penerimaan negara.
4. Ajukan penelitian bukti pembayaran ke kantor pajak sesuai prosedur yang berlaku saat itu. Banyak PPAT mengurus langkah ini untuk kliennya.
5. Serahkan bukti yang sudah diteliti kepada PPAT sebelum penandatanganan AJB.

Karena PPh ini bersifat final, Anda tidak menghitungnya ulang di laporan tahunan sebagai penghasilan biasa, tetapi transaksinya tetap dilaporkan di Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan sesuai petunjuk pengisian.

Bila pembayaran dilakukan bertahap

Dalam jual beli kebun, pembayaran sering bertahap: tanda jadi, uang muka dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), lalu pelunasan. Untuk pengalihan yang dibayar bertahap ada ketentuan tersendiri tentang kapan PPh atas setiap pembayaran disetor. Yang perlu Anda pegang, PPAT hanya menandatangani AJB setelah kewajiban PPh yang dipersyaratkan terbukti lunas, jadi tanyakan ke PPAT sejak awal berapa yang harus dibayar sebelum akta.

Dampaknya pada arus kas sering terlupa. Dengan angka rekaan, total PPh untuk harga Rp 800 juta adalah Rp 20 juta. Bila sebagian besar harga baru Anda terima saat akta ditandatangani, siapkan dana pajak dari uang muka, atau sepakati dengan pembeli bahwa sebagian pelunasan dipakai langsung untuk membayar pajak melalui PPAT.

Tunggakan PBB

PPAT umumnya meminta SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti lunasnya, dan sering juga beberapa tahun sebelumnya. Kebun yang lama tidak diurus, terutama kebun warisan, kerap punya tunggakan beberapa tahun. Cek di kantor pajak daerah atau kantor desa sejak awal dan lunasi sebelum transaksi. Pembeli yang menemukan tunggakan di tahap akhir biasanya meminta jumlahnya dipotong dari harga. Perbedaan PBB kebun rakyat dan kebun perusahaan dibahas di pajak bumi dan bangunan kebun sawit.

Kapan PPh tidak terutang

Beberapa jenis peralihan dikecualikan dari PPh final ini, dengan syarat penjual atau penerima mengurus surat keterangan bebas di kantor pajak. Yang paling sering ditemui pemilik kebun:

• peralihan karena warisan
• hibah kepada keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat, sesuai ketentuan pajak
• pengalihan oleh orang pribadi berpenghasilan di bawah penghasilan tidak kena pajak dengan nilai transaksi kecil, sesuai batas dalam peraturan

Pengecualian kedua dan ketiga punya syarat rinci, jadi jangan menganggap transaksi Anda masuk pengecualian sebelum dikonfirmasi kantor pajak. Urutan pajak untuk kebun warisan dibahas di menjual kebun sawit warisan.

Langkah berikutnya untuk penjual

Masukkan PPh 2,5 persen dan tunggakan PBB ke hitungan sejak Anda menentukan harga, supaya angka yang Anda terima bersih sudah jelas sebelum negosiasi. Siapkan SPPT dan bukti lunas PBB, lalu minta PPAT menjelaskan urutan pembayaran pajak di kabupaten Anda. Langkah penjualan lainnya ada di cara menjual kebun sawit, dan kebun yang sudah siap bisa ditawarkan lewat halaman jual kebun.