Kebun sawit warisan boleh dijual, tetapi penjualnya adalah seluruh ahli waris, bukan hanya anak tertua atau saudara yang selama ini mengurus kebun. Urutan yang aman adalah: tetapkan siapa saja ahli warisnya, satukan persetujuan mereka, catat peralihan karena waris di kantor pertanahan, bereskan pajak di tahap waris, baru kemudian jual beli di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Melompati salah satu langkah itu jarang membuat penjualan batal di depan, tetapi sering menjadi sengketa di belakang. Pembeli yang paham akan menanyakan semua dokumen ini, jadi lebih cepat bila Anda menyiapkannya sebelum kebun ditawarkan.
Mengapa urutannya tidak boleh dibalik
Saat pemilik kebun meninggal, haknya berpindah kepada ahli waris pada saat itu juga, tetapi catatan resmi di Badan Pertanahan Nasional (BPN) masih atas nama almarhum. Seorang pembeli tidak bisa menerima hak dari orang yang sudah meninggal. Ia hanya bisa menerimanya dari ahli waris yang sah. Karena itu kantor pertanahan perlu melihat dua peristiwa yang tercatat berurutan: peralihan dari almarhum ke ahli waris, lalu peralihan dari ahli waris ke pembeli.
Bila urutan ini dilompati, misalnya dengan kuitansi jual beli yang ditandatangani satu anak, pembeli memegang kebun yang secara hukum masih milik bersama. Ahli waris lain yang tidak ikut tanda tangan bisa menggugat kapan saja.
Langkah 1: menetapkan siapa ahli warisnya
Dasarnya adalah surat keterangan waris. Bentuknya bergantung pada golongan penduduk dan kebiasaan kantor pertanahan setempat. Yang paling sering dipakai di daerah perkebunan adalah surat keterangan ahli waris yang dibuat para ahli waris, disaksikan dan dibenarkan kepala desa atau lurah, lalu dikuatkan camat. Ada juga akta keterangan hak mewaris yang dibuat notaris, dan penetapan pengadilan (pengadilan agama atau pengadilan negeri) bila ada perselisihan atau bila instansi memintanya.
Dokumen pendukung yang biasanya diminta:
- akta kematian pewaris
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) semua ahli waris
- akta nikah pewaris, karena pasangan yang masih hidup juga punya bagian
- akta kelahiran anak bila hubungan keluarga perlu dibuktikan
- bila ada ahli waris yang sudah meninggal, surat keterangan waris untuk keturunannya sebagai ahli waris pengganti
Langkah ini sering memakan waktu paling lama karena keluarga besar tinggal berjauhan. Mulailah dari daftar nama yang lengkap. Satu nama yang terlewat cukup untuk membuat akta jual beli bermasalah.
Langkah 2: menyatukan suara ahli waris
Sebelum bicara dengan pembeli, sepakati dulu beberapa hal di antara ahli waris: harga terendah yang diterima, siapa yang mewakili keluarga saat negosiasi, ke rekening mana uang masuk, dan bagaimana hasilnya dibagi. Tuangkan kesepakatan ini dalam surat yang ditandatangani semua pihak. Surat semacam itu tidak menggantikan akta, tetapi mencegah perdebatan ulang setiap kali ada tawaran baru.
Ahli waris yang tinggal jauh tidak harus datang. Ia bisa memberi surat kuasa yang dibuat di hadapan notaris, khusus untuk menjual bidang kebun tertentu. Hindari kuasa umum yang terlalu luas. Pembahasan lengkapnya ada di artikel surat kuasa dalam jual beli kebun sawit.
Dua keadaan perlu perhatian khusus. Pertama, ahli waris di bawah umur: bagiannya hanya bisa dijual walinya dengan izin pengadilan. Kedua, ahli waris yang menolak menjual: ia tidak bisa dipaksa lewat kesepakatan keluarga. Pilihannya adalah membeli bagiannya, membagi kebun secara fisik lebih dulu, atau menempuh pembagian lewat pengadilan.
Langkah 3: mencatat peralihan karena waris
Untuk kebun yang sudah bersertifikat, ahli waris mengajukan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan ke kantor pertanahan. Hasilnya, sertifikat tercatat atas nama para ahli waris bersama. Berkas yang umum diminta adalah sertifikat asli, surat keterangan waris, akta kematian, identitas semua ahli waris, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan, dan bukti pajak tahap waris. Detail persyaratan bisa berbeda antar kantor, jadi tanyakan daftar terbarunya.
Untuk kebun yang masih berupa Surat Keterangan Tanah (SKT) atau surat sejenis dari desa, peralihan waris dicatat di desa, misalnya dengan surat keterangan waris yang menyebut bidang tersebut dan pembaruan register tanah desa. Ini juga saat yang baik untuk menimbang apakah kebun sebaiknya disertifikatkan dulu sebelum dijual, karena kebun bersertifikat atas nama ahli waris lebih mudah ditawarkan.
Pajak di dua tahap
Banyak keluarga terkejut karena ada dua tahap pajak. Tabel berikut merangkum gambaran umumnya. Aturan dan tarif daerah bisa berubah, pastikan ke kantor pajak dan badan pendapatan daerah setempat.
| Tahap | Pajak | Siapa yang menanggung | Catatan |
|---|---|---|---|
| Waris (almarhum ke ahli waris) | Pajak Penghasilan (PPh) | Tidak terutang | Ahli waris mengurus surat keterangan bebas di kantor pajak |
| Waris | Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) | Ahli waris | Nilai perolehan tidak kena pajak untuk waris biasanya lebih besar, diatur peraturan daerah |
| Jual beli (ahli waris ke pembeli) | PPh final 2,5 persen dari nilai transaksi | Ahli waris sebagai penjual | Dibayar sebelum akta ditandatangani |
| Jual beli | BPHTB | Pembeli | Dihitung dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi |
Penjelasan pajak tahap jual beli ada di artikel pajak yang dibayar penjual kebun sawit. Periksa juga apakah PBB kebun selama bertahun-tahun sudah dibayar. Tunggakan sering menumpuk setelah pemilik meninggal karena tidak ada yang merasa bertanggung jawab.
Langkah 4: jual beli di depan PPAT
Setelah sertifikat atas nama ahli waris dan pajak beres, prosesnya sama dengan jual beli kebun biasa. Semua ahli waris, atau penerima kuasa mereka, hadir dan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT. Setelah itu PPAT mendaftarkan peralihan ke kantor pertanahan dan sertifikat beralih ke nama pembeli. Bila pembeli ingin mengikat transaksi lebih awal, misalnya karena surat waris masih diurus, gunakan perjanjian pengikatan di notaris dan jangan menerima pelunasan sebelum dokumen lengkap.
Masalah yang sering muncul pada kebun warisan
- Saudara yang mengurus kebun meminta bagian lebih. Wajar bila ia sudah mengeluarkan biaya pupuk dan tenaga bertahun-tahun. Hitung kontribusinya secara terbuka dan sepakati sebelum harga dibicarakan dengan pembeli.
- Surat masih atas nama kakek. Berarti ada dua generasi waris yang belum dicatat. Urus keduanya berurutan.
- Catatan produksi tidak ada. Pembeli akan menilai dari kondisi tanaman saja. Kumpulkan nota timbang beberapa bulan terakhir dari pengepul atau Pabrik Kelapa Sawit (PKS) yang biasa dipakai.
- Batas kebun hanya diketahui almarhum. Ajak tetangga kebun dan aparat desa menelusuri patok sebelum survei pembeli.
Dokumen lain yang perlu disiapkan dibahas di artikel dokumen untuk menjual kebun sawit.
Langkah berikutnya untuk keluarga
Mulailah dengan rapat keluarga yang menghasilkan dua hal: daftar ahli waris yang lengkap dan satu orang yang dipercaya mewakili. Setelah itu urus surat waris dan peralihan di kantor pertanahan, sambil merapikan kebun dan catatan produksinya. Gambaran besar proses penjualan ada di cara menjual kebun sawit, dan bila keluarga sudah siap menawarkan kebun, Anda bisa mendaftarkannya lewat halaman jual kebun.
