Surat kuasa boleh dipakai dalam jual beli kebun sawit, misalnya ketika penjual tinggal jauh dari lokasi kebun atau sedang sakit. Syaratnya, kuasa itu harus khusus untuk menjual bidang tanah tertentu, dibuat dalam bentuk yang diterima Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), umumnya akta notaris, dan masih berlaku saat Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Kuasa mutlak, yaitu kuasa yang tidak bisa ditarik kembali dan pada dasarnya memindahkan penguasaan tanah, dilarang dipakai untuk pemindahan hak atas tanah.
Bagi pembeli, surat kuasa adalah titik rawan. Banyak modus penipuan tanah memakai kuasa yang palsu, kedaluwarsa, atau dibuat oleh orang yang tidak berhak. Pemeriksaannya perlu dilakukan sama telitinya dengan pemeriksaan sertifikat.
Kapan surat kuasa dipakai
Beberapa situasi yang wajar:
- Pemilik kebun tinggal di kota lain dan tidak bisa hadir di kantor PPAT di kabupaten kebun.
- Pemilik sudah lanjut usia atau sakit dan menunjuk anaknya untuk mengurus.
- Kebun milik beberapa ahli waris, dan sebagian ahli waris memberi kuasa kepada satu saudara untuk mewakili mereka.
- Pembeli yang tinggal jauh menunjuk orang kepercayaannya untuk menandatangani di daerah. Lihat membeli kebun sawit dari luar daerah.
Dalam semua situasi ini, kuasa hanyalah alat untuk mewakili. Hak tetap berada pada pemberi kuasa, dan semua akibat hukum jatuh kepadanya.
Syarat kuasa yang diterima dalam jual beli tanah
Kuasa khusus, bukan kuasa umum
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata membedakan kuasa umum, yang hanya mencakup tindakan pengurusan, dan kuasa khusus untuk tindakan tertentu. Menjual tanah adalah tindakan pemindahan hak, sehingga memerlukan kuasa yang secara tegas menyebut tindakan itu. Kuasa yang baik menyebut dengan jelas:
- Identitas lengkap pemberi dan penerima kuasa.
- Objek: nomor sertifikat, luas, letak desa dan kecamatan, dan nomor identifikasi bidang jika ada.
- Tindakan yang dikuasakan: menjual kepada siapa pun atau kepada pihak tertentu, menandatangani AJB, menerima pembayaran, menyerahkan sertifikat, dan mengurus pajak.
- Batasan, misalnya harga minimum atau jangka waktu, jika pemberi kuasa menghendakinya.
Bentuk akta notaris
Dalam praktik, PPAT umumnya meminta kuasa menjual dibuat dalam bentuk akta notaris. Kuasa di bawah tangan, bahkan yang sudah dilegalisasi, sering ditolak untuk penandatanganan AJB. Jika pemberi kuasa berada di luar negeri, kuasa biasanya dibuat di hadapan pejabat perwakilan Republik Indonesia atau notaris setempat dengan legalisasi sesuai ketentuan yang berlaku.
Persetujuan pasangan
Jika kebun merupakan harta bersama dalam perkawinan, persetujuan pasangan pemberi kuasa tetap diperlukan. Pasangan dapat ikut memberi kuasa dalam akta yang sama atau membuat persetujuan tersendiri.
Larangan kuasa mutlak
Kuasa mutlak adalah kuasa yang memuat klausul tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa dan pada dasarnya memberi penerima kuasa kewenangan untuk menguasai, menggunakan, dan mengalihkan tanah seperti pemiliknya sendiri. Dalam praktik lama, kuasa seperti ini dipakai sebagai jual beli terselubung: tanah sebenarnya sudah “dijual”, tetapi tidak dibuat AJB dan tidak dibayar pajaknya.
Pemerintah melarang penggunaan kuasa mutlak untuk pemindahan hak atas tanah. Aturan pendaftaran tanah juga menyebut bahwa PPAT harus menolak membuat akta jika salah satu pihak bertindak berdasarkan kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi pemindahan hak.
Ada pengecualian yang diakui dalam praktik, yaitu kuasa menjual yang menjadi bagian dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang sudah lunas. Dalam kasus ini, pembeli sudah membayar penuh, dan kuasa diberikan agar pembeli dapat menandatangani AJB untuk dirinya sendiri jika penjual berhalangan. Karena polanya mirip kuasa mutlak, kuasa ini harus dibuat dengan hati-hati oleh notaris dan disertai bukti pelunasan. Uang muka dan PPJB dibahas di artikel uang tanda jadi jual beli kebun sawit.
Kapan kuasa berakhir
Kuasa tidak berlaku selamanya. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kuasa berakhir antara lain karena:
- Ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
- Penerima kuasa melepaskan kuasanya.
- Pemberi atau penerima kuasa meninggal dunia, berada di bawah pengampuan, atau pailit.
- Tujuan kuasa sudah tercapai atau jangka waktunya habis.
Poin kedua dari bawah sering menjadi sumber masalah. Kuasa yang dibuat bertahun-tahun lalu oleh pemilik yang kini sudah meninggal tidak bisa lagi dipakai untuk menjual kebun. Yang berhak bertindak adalah para ahli warisnya. Lihat menjual kebun sawit warisan.
Cara memeriksa kuasa yang ditunjukkan penjual
Jika pihak yang Anda hadapi adalah penerima kuasa, bukan pemilik, lakukan pemeriksaan berikut sebelum membayar apa pun:
- Minta salinan akta kuasa dan periksa nama notaris, nomor, dan tanggalnya. Mintalah PPAT Anda menghubungi notaris tersebut untuk memastikan akta itu memang dibuat di sana.
- Cocokkan objeknya. Nomor sertifikat dan luas di akta kuasa harus sama dengan sertifikat yang ditunjukkan.
- Pastikan pemberi kuasa masih hidup dan kuasa belum dicabut. Cara paling sederhana adalah berbicara langsung dengan pemilik, lewat panggilan video jika perlu, dengan PPAT ikut hadir.
- Periksa cakupan kuasanya. Apakah penerima kuasa berwenang menerima pembayaran? Jika tidak, bayarlah langsung ke rekening pemilik.
- Waspadai kuasa yang terlalu luas. Kuasa yang memberi wewenang tanpa batas untuk menjual, menjaminkan, dan menerima uang atas banyak bidang sekaligus patut ditanyakan asal-usulnya.
Modus penipuan yang memakai kuasa palsu atau kuasa kedaluwarsa dibahas di artikel modus penipuan jual beli kebun sawit.
Jika Anda pembeli yang memberi kuasa
Jika Anda yang tidak bisa hadir, buat kuasa khusus kepada orang yang Anda percaya, sebutkan objek dan harga dengan jelas, dan batasi wewenangnya hanya untuk menandatangani AJB serta mengurus pajak dan balik nama. Pembayaran sebaiknya tetap Anda lakukan sendiri melalui transfer ke rekening penjual, bukan lewat penerima kuasa. Proses AJB secara lengkap ada di artikel akta jual beli kebun sawit.
Ringkasnya
Kuasa dalam jual beli kebun sah jika khusus, dibuat dalam bentuk yang diterima PPAT, masih berlaku, dan bukan kuasa mutlak terselubung. Bagi pembeli, setiap kuasa dari pihak penjual adalah alasan untuk memeriksa lebih dalam, bukan untuk mempercepat transaksi. Ketentuan teknis tentang bentuk kuasa bisa berbeda antar-PPAT dan bisa berubah, jadi tanyakan sejak awal kepada PPAT yang akan membuat akta.
