Akta Jual Beli (AJB) adalah akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti bahwa hak atas tanah telah berpindah dari penjual ke pembeli. Untuk kebun sawit bersertifikat, AJB adalah dasar pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan, atau yang biasa disebut balik nama.

Prosesnya secara garis besar: PPAT memeriksa sertifikat ke kantor pertanahan, kedua pihak melunasi pajak, AJB ditandatangani di hadapan PPAT dengan dua saksi, lalu PPAT mendaftarkan akta itu ke kantor pertanahan. Di bawah ini rinciannya, termasuk hal yang khas untuk kebun.

AJB, PPJB, dan surat jual beli desa

Ketiganya sering tertukar di lapangan.

  • AJB dibuat PPAT, dipakai ketika pembayaran sudah lunas dan semua syarat terpenuhi. AJB adalah satu-satunya dasar untuk balik nama sertifikat.
  • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dibuat notaris, dipakai ketika pembayaran masih bertahap atau dokumen belum siap. PPJB mengikat para pihak untuk melakukan jual beli di kemudian hari, tetapi belum memindahkan hak.
  • Surat jual beli atau surat pelepasan hak di desa dipakai untuk tanah yang belum bersertifikat, biasanya bersama Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR). Surat ini diketahui kepala desa atau camat dan menjadi bukti penguasaan, bukan sertifikat.

Jika kebun yang Anda beli belum bersertifikat, jalurnya berbeda dan dibahas di artikel jenis surat tanah kebun sawit. Artikel ini berfokus pada kebun dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Memilih PPAT

PPAT hanya berwenang membuat akta untuk tanah di wilayah kerjanya, umumnya satu kabupaten atau kota. Jika kebun berada di kabupaten yang jauh dari tempat tinggal Anda, AJB tetap harus dibuat oleh PPAT di kabupaten kebun, meskipun penandatanganan bisa diatur di kantornya. Di kecamatan terpencil yang belum memiliki cukup PPAT, camat dapat bertugas sebagai PPAT sementara.

Pilih PPAT yang sudah terbiasa menangani tanah pertanian di daerah itu. Mereka tahu kebiasaan kantor pertanahan setempat, perhitungan nilai di badan pendapatan daerah, dan persoalan yang sering muncul pada tanah kebun. Tanyakan juga sejak awal berapa lama biasanya proses di kantor pertanahan setempat, agar jadwal pembayaran bisa disesuaikan.

Dokumen yang perlu disiapkan

Dari penjual

  • Sertifikat asli.
  • Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK).
  • Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), atau Nomor Induk Kependudukan yang sudah berfungsi sebagai NPWP.
  • Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan bukti lunas beberapa tahun terakhir.
  • Persetujuan suami atau istri, karena tanah yang diperoleh selama perkawinan umumnya merupakan harta bersama. Jika pasangan sudah meninggal, diperlukan surat keterangan waris dan persetujuan para ahli waris.
  • Akta nikah, akta cerai, atau akta kematian pasangan jika relevan.

Dari pembeli

  • KTP dan KK.
  • NPWP.
  • Persetujuan pasangan, jika diminta PPAT.

Jika salah satu pihak diwakili, surat kuasanya harus memenuhi syarat tertentu. Penjelasannya ada di artikel surat kuasa dalam jual beli kebun.

Tahapan proses AJB

  1. Pengecekan sertifikat. PPAT mengajukan pengecekan ke kantor pertanahan untuk memastikan data sertifikat sesuai dengan buku tanah dan tidak ada catatan sita, blokir, atau hak tanggungan. Langkah ini wajib sebelum akta dibuat. Lihat cara mengecek keaslian sertifikat tanah.
  2. Penghitungan dan pembayaran pajak. Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai transaksi bruto. Pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Bukti setor BPHTB divalidasi oleh badan pendapatan daerah, dan PPh oleh kantor pajak sesuai prosedur yang berlaku. Perhitungan BPHTB dibahas di artikel BPHTB saat membeli kebun sawit.
  3. Penandatanganan. Penjual, pembeli, dan dua orang saksi menandatangani akta di hadapan PPAT. PPAT membacakan isi akta. Ini kesempatan terakhir Anda untuk memeriksa luas, nomor sertifikat, nama, dan harga.
  4. Pendaftaran ke kantor pertanahan. Menurut aturan pendaftaran tanah, PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumennya ke kantor pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak penandatanganan. Dari sini proses balik nama berjalan.

Hal yang khas untuk kebun sawit

AJB atas tanah kebun pada dasarnya sama dengan AJB tanah lain, tetapi ada beberapa hal yang sering terlewat.

Tanaman di atas tanah. Pohon sawit ikut berpindah bersama tanah. Namun jika ada barang lain yang ikut dijual, misalnya pondok, gudang pupuk, mesin, atau kendaraan, sebaiknya dicantumkan dalam perjanjian terpisah atau dalam lampiran agar tidak menimbulkan sengketa.

Luas yang berbeda. Luas di sertifikat bisa berbeda dengan luas yang dikuasai di lapangan. Pastikan harga disepakati dengan dasar yang jelas, per bidang atau per hektare, dan apa yang terjadi jika pengukuran ulang menunjukkan selisih.

Beberapa bidang sekaligus. Kebun seluas puluhan hektare sering terdiri dari banyak sertifikat. Setiap bidang biasanya memerlukan aktanya sendiri, dan pengecekan dilakukan per sertifikat. Daftar bidang, nomor sertifikat, dan luasnya sebaiknya disusun di awal.

Hasil panen di masa transisi. Sepakati sejak awal sampai tanggal berapa hasil panen menjadi hak penjual. Banyak perselisihan kecil muncul dari buah yang dipanen di minggu penandatanganan.

Pendaftaran usaha. Surat Tanda Daftar Usaha Perkebunan untuk Budidaya (STDB) dan keanggotaan koperasi tidak berpindah otomatis lewat AJB. Setelah balik nama, perbarui data di dinas dan koperasi.

Biaya yang perlu diperhitungkan

Di luar harga kebun, biaya di sekitar AJB meliputi PPh penjual, BPHTB pembeli, honorarium PPAT, biaya pengecekan sertifikat, dan biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan. Honorarium PPAT dibatasi paling banyak 1 persen dari nilai transaksi. Siapa menanggung apa di luar pajak bisa dinegosiasikan, dan kesepakatannya sebaiknya ditulis sebelum ke PPAT. Aturan tarif bisa berubah, jadi minta rincian biaya tertulis dari PPAT sebelum mulai.

Langkah berikutnya

Setelah AJB ditandatangani, simpan salinan akta, bukti setor pajak, dan tanda terima pendaftaran dari PPAT. Lanjutkan dengan memantau proses balik nama, yang dijelaskan di artikel balik nama sertifikat kebun sawit. Jika Anda masih mencari kebun, Anda bisa melihat kebun sawit yang dijual dan meminta salinan sertifikat untuk dicek PPAT sebelum menawar.