Biaya tambahan saat membeli kebun sawit selain harga

Selain harga kebun, pembeli kebun sawit perlu menyiapkan uang untuk pajak, akta, pengurusan sertifikat, pemeriksaan, perjalanan, dan perbaikan awal kebun. Pos terbesar biasanya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayar pembeli, disusul honorarium akta dan biaya memulihkan kebun yang perawatannya tertinggal.

Jumlah totalnya berbeda di setiap transaksi. Di bawah ini daftar pos biayanya, siapa yang biasanya menanggung, dan contoh perhitungan dengan asumsi yang jelas supaya Anda bisa menyusun anggaran sendiri.

Biaya yang terkait pajak

BPHTB, kewajiban pembeli

BPHTB umumnya dihitung 5 persen dikali selisih Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOP adalah nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi. NPOPTKP ditetapkan oleh kabupaten atau kota, dan menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 paling sedikit Rp 80 juta. Tarif dan NPOPTKP diatur dengan peraturan daerah, jadi tanyakan angka yang berlaku ke Badan Pendapatan Daerah setempat atau ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Uraian lengkapnya ada di artikel BPHTB saat membeli kebun.

Pajak Penghasilan penjual

Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai bruto transaksi. Ini bukan biaya pembeli, tetapi sering muncul di meja negosiasi, misalnya penjual meminta harga “bersih” sehingga pajaknya diam-diam bergeser ke pembeli. Pastikan sejak awal harga yang disepakati sudah atau belum termasuk PPh penjual.

Tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan

Periksa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) beberapa tahun terakhir beserta bukti bayarnya. Kebun yang lama tidak diurus kadang membawa tunggakan. Secara aturan itu urusan penjual, tetapi bila tidak diselesaikan sebelum akta, PPAT bisa menunda proses, dan yang menunggu adalah Anda. Lihat PBB kebun sawit.

Biaya akta dan pengurusan sertifikat

• Honorarium PPAT untuk Akta Jual Beli (AJB). Aturan membatasi honorarium PPAT paling tinggi 1 persen dari nilai transaksi, dan untuk transaksi besar angkanya biasanya dinegosiasikan lebih rendah. Siapa yang membayar bisa disepakati, sering dibagi dua.
• Pengecekan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebelum akta, untuk memastikan sertifikat cocok dengan buku tanah dan tidak sedang diblokir atau dijaminkan.
• Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk balik nama, yang besarnya mengikuti tarif BPN dan nilai tanah. Prosesnya dijelaskan di balik nama sertifikat kebun sawit.
• Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di notaris, bila pembayaran bertahap atau dokumen belum lengkap. Ini akta tambahan dengan biaya tersendiri.
• Pengukuran ulang atau pengembalian batas oleh BPN, bila luas di lapangan diragukan atau patok sudah hilang.

Peran masing-masing pejabat dibahas di peran notaris dan PPAT.

Biaya pemeriksaan sebelum membeli

Biaya ini keluar meskipun transaksi akhirnya batal, jadi anggarkan untuk lebih dari satu kebun.

• Perjalanan dan penginapan untuk survei, sering lebih dari sekali. Kebun di pedalaman bisa memerlukan sewa mobil gardan ganda atau perahu.
• Jasa orang yang paham kebun untuk menilai tanaman, misalnya mandor senior atau agronom lepas.
• Pemotretan udara dengan drone dan pelacakan batas dengan alat Global Positioning System (GPS).
• Pengecekan status kawasan hutan ke instansi kehutanan dan kantor pertanahan.
• Penilaian oleh penilai independen bila Anda membeli dengan pinjaman bank. Bank biasanya menunjuk penilainya sendiri dan biayanya dibebankan ke calon debitur.

Biaya setelah serah terima

Pos ini paling sering dilupakan. Kebun yang hendak dijual sering sudah berbulan-bulan tidak dipupuk karena pemiliknya enggan mengeluarkan uang untuk kebun yang akan dilepas. Akibatnya Anda mewarisi tanaman yang lapar, piringan yang tertutup gulma, dan jalan yang rusak.

• Pupuk yang tertunda, biasanya pos terbesar dalam perawatan.
• Pembersihan piringan, pasar pikul, dan pengendalian gulma.
• Perbaikan jalan produksi dan jembatan kayu.
• Alat panen, angkong, dan kebutuhan kerja lain bila penjual membawa alatnya.
• Sensus pokok dan penyisipan pokok yang mati.

Contoh perhitungan dengan asumsi

Misalkan Anda membeli kebun 6 hektare bersertifikat dengan nilai transaksi Rp 1,2 miliar, NJOP lebih rendah dari nilai transaksi, dan NPOPTKP di kabupaten itu Rp 80 juta. Semua angka di bawah ini asumsi untuk ilustrasi, bukan tarif atau harga pasar.

Dengan asumsi itu, biaya tambahan sekitar 8,6 persen dari harga. Bila Anda juga setuju menanggung PPh penjual (2,5 persen x Rp 1,2 miliar = Rp 30 juta), jumlahnya naik menjadi Rp 133 juta, sekitar 11 persen. Angka ini menunjukkan mengapa membandingkan dua kebun hanya dari harga per hektarenya bisa menyesatkan.

Bila kebun belum bersertifikat

Susunan biayanya berbeda bila kebun masih bersurat Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR). Biaya akta di depan PPAT tidak ada, karena tanahnya belum terdaftar. Sebagai gantinya muncul biaya surat pelepasan atau ganti rugi di desa dan kecamatan, akta pelepasan hak di notaris bila Anda memintanya, dan yang paling besar, biaya serta waktu untuk mendaftarkan tanah itu menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Anda. Pendaftaran pertama kali melibatkan pengukuran, pemeriksaan, dan pengumuman, dan pada tahap itu kewajiban bea perolehan hak juga perlu diselesaikan. Jangan menganggap kebun bersurat desa lebih murah hanya karena biaya di depannya kecil. Hitung biaya sertifikasi sebagai bagian dari harga.

Kapan setiap biaya dibayar

Urutan pembayaran membantu Anda menyiapkan kas:

1. Sebelum kesepakatan: survei, perjalanan, jasa penilai kebun, pengecekan kawasan hutan.
2. Setelah harga disepakati: uang tanda jadi, dan honorarium notaris bila dibuat pengikatan jual beli.
3. Sebelum akta: BPHTB, pengecekan sertifikat, dan pengukuran ulang bila diperlukan.
4. Saat akta: honorarium PPAT dan sisa pembayaran harga.
5. Setelah akta: biaya balik nama, lalu biaya pemulihan kebun dalam beberapa bulan pertama.

Cara menekan biaya tanpa mengurangi pemeriksaan

• Minta rincian biaya tertulis dari PPAT sebelum memulai, termasuk apa yang sudah dan belum termasuk.
• Gabungkan survei. Bila beberapa kebun yang Anda incar berada di kabupaten yang sama, periksa dalam satu perjalanan.
• Sepakati pembagian biaya dalam dokumen kesepakatan awal: siapa menanggung PPh, honorarium akta, ukur ulang, dan tunggakan PBB.
• Masukkan perkiraan biaya pemulihan kebun ke dalam negosiasi harga. Daftar pupuk yang tertunda dan jalan yang rusak adalah alasan yang sah untuk menawar.

Jangan menghemat di pengecekan sertifikat dan status kawasan hutan. Dua pemeriksaan itu murah dibandingkan kerugian bila ternyata ada masalah.

Langkah berikutnya

Susun anggaran dengan dua kolom: harga kebun dan biaya tambahan, lalu bandingkan setiap calon kebun dari jumlah keduanya. Urutan lengkap proses pembelian ada di cara membeli kebun sawit, dan kebun yang sedang ditawarkan bisa Anda bandingkan di daftar properti.