Kebun sawit yang berada di dalam kawasan hutan tidak memiliki dasar hukum yang aman, berapa pun lengkap surat desanya. Sejak Undang-Undang Cipta Kerja, kebun yang sudah terlanjur berdiri di kawasan hutan diberi jalur penyelesaian lewat Pasal 110A dan 110B, tetapi masa pengajuannya ditutup pada 2 November 2023. Sejak 2025, satuan tugas pemerintah untuk penertiban kawasan hutan mengambil alih kebun yang beroperasi secara ilegal di dalamnya.
Bagi pembeli, kesimpulannya sederhana: jangan membeli kebun yang sebagian atau seluruhnya berada di kawasan hutan, kecuali ada keputusan tertulis yang mengeluarkan lahan itu dari kawasan hutan. Artikel ini menjelaskan alasannya. Untuk cara memeriksanya, baca cara mengecek apakah kebun sawit masuk kawasan hutan.
Bagaimana kebun bisa berada di kawasan hutan
Kebanyakan kasus tidak dimulai dengan niat melanggar. Polanya biasanya salah satu dari ini:
- Lahan dibuka warga atau pendatang sebelum batas kawasan hutan di lapangan jelas, lalu desa menerbitkan Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR).
- Perusahaan memperoleh izin lokasi dan izin usaha dari daerah di atas lahan yang menurut peta pusat masih kawasan hutan.
- Kebun berada di hutan produksi yang dapat dikonversi dan pemiliknya mengira pelepasan hanya soal waktu.
- Batas kawasan hutan berubah setelah kebun ditanam, atau peta lama dan peta baru berbeda.
Apa pun asal-usulnya, status kawasan hutan berlaku sampai ada keputusan pemerintah yang mengubahnya. Surat desa, sertifikat, atau tagihan pajak tidak mengubah status itu.
Jalur Pasal 110A dan 110B
Undang-Undang Cipta Kerja menambahkan dua pasal ke Undang-Undang Kehutanan untuk menyelesaikan kebun yang sudah terbangun di kawasan hutan. Perbedaannya terletak pada ada tidaknya perizinan usaha saat kebun dibangun.
| Aspek | Pasal 110A | Pasal 110B |
|---|---|---|
| Sasaran | Usaha yang sudah memiliki perizinan berusaha, misalnya izin lokasi atau izin usaha perkebunan, tetapi berada di kawasan hutan | Usaha di kawasan hutan tanpa perizinan berusaha |
| Kewajiban | Melengkapi persyaratan di bidang kehutanan dan membayar kewajiban kepada negara | Dikenai sanksi administratif, termasuk denda administratif |
| Hasil yang mungkin | Kegiatan dapat diteruskan sesuai keputusan pemerintah | Kegiatan dapat diteruskan dengan batasan, atau lahan dikembalikan kepada negara, tergantung fungsi kawasannya |
| Batas waktu | Pengajuan ditutup 2 November 2023 | Pengajuan ditutup 2 November 2023 |
Untuk orang perseorangan yang tinggal di dalam atau sekitar kawasan hutan dalam waktu lama dan menguasai lahan kecil, undang-undang memberi perlakuan berbeda: penyelesaiannya diarahkan ke penataan kawasan hutan, bukan denda. Perlakuan ini melekat pada kondisi orang tersebut. Pembeli dari kota yang membeli kebun itu belakangan tidak otomatis memenuhi syaratnya.
Karena masa pengajuan sudah lewat, kebun yang tidak terdaftar dalam proses penyelesaian kini berada pada posisi yang jauh lebih lemah dibanding beberapa tahun lalu.
Penertiban sejak 2025
Pada 2025 pemerintah membentuk satuan tugas penertiban kawasan hutan. Satgas ini mendata kebun sawit yang beroperasi tanpa dasar di kawasan hutan, lalu menguasainya kembali atas nama negara. Sebagian kebun yang diambil alih diserahkan pengelolaannya kepada badan usaha milik negara. Sasaran awalnya terutama kebun berskala besar, tetapi tidak ada jaminan kebun yang lebih kecil akan dilewati.
Akibat praktisnya bagi pemilik kebun di kawasan hutan bisa berupa pemasangan plang penguasaan, penghentian panen, atau penolakan buah oleh Pabrik Kelapa Sawit (PKS) yang tidak ingin terseret masalah. Aturan dan kebijakan penertiban bisa berubah, jadi pastikan perkembangan terbarunya ke dinas kehutanan provinsi atau Balai Pemantapan Kawasan Hutan (BPKH).
Risiko yang berpindah ke pembeli
Saat Anda membeli kebun di kawasan hutan, risiko yang melekat pada lahan ikut berpindah. Penjual menerima uang, Anda menerima masalahnya. Yang perlu diperhitungkan:
- Kehilangan kebun. Jika negara mengambil alih, tidak ada ganti rugi atas harga yang Anda bayar kepada penjual.
- Tidak bisa ikut program pemerintah. Program Peremajaan Sawit Rakyat (PSR) dan Surat Tanda Daftar Usaha Perkebunan untuk Budidaya (STDB) mensyaratkan lahan di luar kawasan hutan. Tanpa itu, peremajaan saat tanaman tua harus dibiayai sendiri. Lihat Program Peremajaan Sawit Rakyat.
- Sulit dijual kembali. Pembeli berikutnya yang memeriksa dengan benar akan mundur, dan yang tidak memeriksa biasanya hanya mau membeli dengan harga jauh di bawah kebun sejenis.
- Tidak bisa disertifikatkan. Kantor pertanahan tidak akan mendaftarkan hak milik di atas kawasan hutan, dan sertifikat yang terlanjur terbit dapat dipersoalkan.
- Pasar buah menyempit. Sertifikasi Indonesian Sustainable Palm Oil (ISPO) mensyaratkan legalitas lahan, sehingga PKS bersertifikat semakin berhati-hati menerima buah dari lahan bermasalah. Lihat ISPO untuk pekebun sawit.
- Risiko pidana. Menguasai dan mengusahakan kawasan hutan tanpa hak dapat dijerat aturan kehutanan, terlepas dari siapa yang pertama membuka lahannya.
Harga murah bukan kompensasi
Kebun di kawasan hutan sering ditawarkan jauh lebih murah daripada kebun sejenis di Areal Penggunaan Lain (APL). Sebagian pembeli menganggap selisih harga itu sebagai premi risiko yang wajar. Hitungannya jarang masuk akal. Misalkan Anda membeli kebun 10 hektare dengan potongan 40 persen dari harga kebun legal. Potongan itu hanya kembali jika kebun bertahan cukup lama untuk menghasilkan keuntungan di atas harga beli, sedangkan risikonya adalah kehilangan seluruh modal dalam satu keputusan. Selisih harga tidak mengubah status hukum lahan.
Kapan kebun di dekat kawasan hutan masih layak dibeli
Ada situasi yang tidak hitam putih:
- Lahan sudah dilepaskan. Jika ada surat keputusan pelepasan kawasan hutan atau perubahan batas yang mencakup bidang tersebut, mintalah salinannya dan cocokkan koordinatnya.
- Hanya sebagian kecil yang beririsan. Anda bisa meminta bagian yang beririsan dikeluarkan dari objek jual beli, diukur ulang, dan harga disesuaikan. Pastikan bagian yang tersisa tetap punya akses jalan yang tidak melewati kawasan hutan.
- Terdaftar dalam proses penyelesaian. Jika penjual menyatakan kebun sedang dalam proses penyelesaian resmi, mintalah bukti pendaftaran dan konfirmasikan langsung ke instansi. Status “sedang diurus” tanpa dokumen tidak bisa dipegang.
Dalam semua situasi ini, jangan membayar lunas sebelum status lahan jelas di atas kertas. Pembayaran bertahap dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang memuat syarat status kawasan lebih aman. Jika timbul perselisihan, pola penyelesaiannya dibahas di artikel sengketa lahan kebun sawit.
Ringkasnya untuk pembeli
Kebun sawit di kawasan hutan adalah aset dengan hak yang rapuh. Jalur penyelesaian lewat Pasal 110A dan 110B sudah ditutup, penertiban sedang berjalan, dan semua risikonya berpindah kepada pemilik baru. Periksa status kawasan sebelum menawar, minta bukti tertulis untuk setiap klaim pelepasan, dan pilih kebun di APL. Saat menelusuri kebun sawit yang dijual, tanyakan status kawasan sebagai salah satu pertanyaan pertama Anda.
