Bisakah satu sertifikat kebun sawit atas nama beberapa orang?

Bisa. Sertifikat dapat mencatat beberapa pemegang hak sebagai pemilik bersama. Konsekuensinya, setiap penjualan atau penjaminan memerlukan persetujuan dan tanda tangan semua pemegang hak.

Apakah aman bila kebun patungan atas nama satu orang saja?

Itu pilihan yang paling rawan. Secara hukum pemiliknya adalah orang yang namanya tercatat, sehingga bila ia meninggal, bercerai, berutang, atau berubah pikiran, anggota lain hanya berpegang pada perjanjian di luar sertifikat.

Bagaimana membagi hasil kebun sawit patungan yang adil?

Umumnya hasil bersih setelah semua biaya dibagi sesuai porsi modal, dan pengelola yang bekerja di lapangan mendapat upah atau bagian tersendiri sebelum pembagian. Yang penting rumusnya tertulis dan pembukuannya bisa diperiksa semua anggota.

Apa yang terjadi bila salah satu anggota patungan ingin keluar?

Itu harus diatur sejak awal. Pola yang umum adalah anggota lain mendapat hak pertama membeli bagiannya dengan harga dari penilaian yang disepakati, dan baru boleh ditawarkan ke pihak luar bila anggota lain menolak.

Membeli kebun sawit secara patungan: aturan main yang disepakati

Membeli kebun sawit secara patungan bisa berjalan baik bila lima hal disepakati tertulis sebelum uang berpindah: atas nama siapa kebun dicatat, berapa porsi setiap orang, siapa yang mengelola dan dibayar berapa, bagaimana hasil dan biaya dibagi, serta bagaimana seseorang keluar. Kebun patungan jarang bermasalah di tahun pertama. Masalah biasanya muncul ketika harga Tandan Buah Segar (TBS) turun, ada biaya besar mendadak, atau salah satu anggota butuh uang.

Artikel ini ditulis untuk kelompok kecil, misalnya keluarga atau beberapa teman, yang patungan membeli kebun 5 sampai 30 hektare.

Atas nama siapa kebun dicatat

Ini keputusan pertama dan paling menentukan. Ada tiga pilihan yang lazim.

Nama bersama di sertifikat

Sertifikat Hak Milik (SHM) dapat mencatat beberapa orang sebagai pemegang hak bersama. Kelebihannya, hak setiap anggota tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kekurangannya, setiap tindakan atas tanah, seperti menjual, menjaminkan, atau memecah sertifikat, butuh tanda tangan semua pemegang hak. Bila salah satu meninggal, ahli warisnya masuk menggantikan, dan jumlah pihak yang harus tanda tangan bisa bertambah.

Satu nama, dengan perjanjian di luar sertifikat

Pilihan ini paling sering dipakai karena paling sederhana, dan paling rawan. Secara hukum pemiliknya adalah orang yang tercatat. Bila ia meninggal, kebun masuk ke harta warisannya. Bila ia bercerai, kebun bisa diperdebatkan sebagai harta bersama dengan pasangannya. Bila ia berutang, krediturnya melihat kebun itu sebagai aset miliknya. Bila Anda tetap memilih cara ini, perjanjian patungan harus dibuat dengan akta notaris, dan pasangan dari pemegang nama sebaiknya ikut menyetujui. Risiko nama orang lain dibahas lebih jauh di membeli kebun atas nama orang lain.

Badan usaha

Untuk kelompok yang lebih besar atau kebun di atas 25 hektare, membentuk badan usaha bisa lebih rapi: anggota memegang saham atau bagian, dan kebun tercatat atas nama badan usaha. Perlu diingat, Sertifikat Hak Milik hanya untuk perorangan warga negara Indonesia, sehingga badan usaha memegang tanah dengan hak lain. Perbandingannya ada di atas nama pribadi atau perseroan terbatas.

Isi perjanjian patungan

Perjanjian yang baik menjawab pertanyaan yang belum terjadi. Daftar berikut bisa Anda jadikan kerangka sebelum dibawa ke notaris.

Porsi setiap anggota, dihitung dari uang yang benar-benar disetor, termasuk biaya tambahan seperti pajak, akta, dan perbaikan awal kebun.
Pengelola: siapa yang mengurus kebun sehari-hari, apa wewenangnya, berapa upah atau bagiannya, dan batas pengeluaran yang boleh ia putuskan sendiri.
Rekening kebun: satu rekening khusus untuk hasil dan biaya kebun, tidak dicampur dengan rekening pribadi siapa pun.
Laporan: setiap bulan atau setiap periode panen, berisi tonase, nota timbang, harga, biaya, dan saldo.
Pembagian hasil: kapan dibagi, berapa yang disisihkan sebagai cadangan, dan rumus pembagiannya.
Setoran tambahan: bila ada kebutuhan besar, misalnya perbaikan jalan atau peremajaan, siapa wajib menyetor dan apa akibatnya bila ada yang tidak sanggup.
Keputusan besar: menjual kebun, menjaminkan, membeli lahan tambahan. Tentukan apakah perlu suara bulat atau cukup mayoritas porsi.
Keluar dan meninggal dunia: bagaimana bagian dinilai, siapa yang berhak membeli lebih dulu, dan apa hak ahli waris.
Penyelesaian sengketa: musyawarah dulu, lalu jalur yang disepakati.

Contoh pembagian hasil

Misalkan tiga orang membeli kebun 9 hektare. A menyetor 50 persen, B 30 persen, C 20 persen. C tinggal dekat kebun dan menjadi pengelola dengan upah tetap, ditambah bagian sesuai porsinya.

Dengan asumsi satu bulan menghasilkan pendapatan kotor Rp 40 juta dari penjualan TBS, biaya pupuk, panen, angkut, dan perawatan Rp 18 juta, upah pengelola Rp 3 juta, dan cadangan 10 persen dari sisa:

Sisa setelah biaya dan upah pengelola: Rp 40 juta minus Rp 18 juta minus Rp 3 juta = Rp 19 juta.
Cadangan 10 persen: Rp 1,9 juta, disimpan di rekening kebun.
Dibagi: Rp 17,1 juta. A menerima Rp 8,55 juta, B Rp 5,13 juta, C Rp 3,42 juta ditambah upah Rp 3 juta.

Angka di atas hanya ilustrasi. Yang perlu dicontoh adalah urutannya: biaya dan upah pengelola dulu, cadangan kedua, baru dibagi. Kelompok yang membagi semua hasil tanpa cadangan biasanya kesulitan ketika pupuk harus dibeli atau jalan harus diperbaiki. Cara mencatatnya dijelaskan di pembukuan sederhana kebun sawit.

Masalah yang paling sering muncul

Pengelola merasa kerjanya tidak dihargai

Bila pengelola hanya mendapat bagian sesuai porsi modal, lama-lama ia merasa bekerja untuk orang lain. Beri upah yang jelas, terpisah dari bagian modal.

Anggota yang jauh merasa tidak tahu apa-apa

Laporan yang terlambat atau tanpa nota memancing curiga, meskipun pengelola jujur. Kirim foto nota timbang setiap kali buah dijual, dan buka akses rekening kebun untuk dilihat semua anggota.

Ada yang butuh uang dan ingin menjual bagiannya

Tanpa aturan keluar, satu anggota bisa memaksa seluruh kebun dijual. Hak pertama membeli bagi anggota lain, dengan harga dari penilaian yang disepakati, menghindarkan keadaan ini.

Pemegang nama meninggal

Bila kebun atas nama satu orang, ahli warisnya mungkin tidak tahu atau tidak mengakui perjanjian patungan. Akta notaris dan salinan yang dipegang setiap anggota mengurangi risiko ini, tetapi tidak menghapusnya.

Urutan membentuk patungan

Sepakati kriteria kebun bersama: luas, kisaran harga, lokasi, dan batas anggaran setiap anggota, termasuk cadangan untuk biaya tambahan.
Tunjuk satu orang untuk mencari dan memeriksa kebun, tetapi putuskan pembelian bersama.
Buat perjanjian patungan sebelum membayar uang tanda jadi. Bila uang sudah masuk ke penjual sebelum aturan main disepakati, posisi tawar setiap anggota menjadi tidak seimbang.
Setor dana ke rekening yang ditunjuk dalam perjanjian, dengan bukti transfer yang disimpan setiap anggota.
Lakukan pembelian dengan nama yang sudah disepakati.
Setelah serah terima, mulai laporan bulanan sejak bulan pertama, termasuk saat hasilnya masih kecil.

Kelompok yang baru menyusun aturan setelah kebun dibeli cenderung menulis aturan yang menguntungkan anggota yang paling berpengaruh saat itu, bukan aturan yang adil.

Bagi hasil dengan pemilik lahan berbeda dari patungan

Patungan berarti semua anggota ikut membeli. Ini berbeda dengan pola bagi hasil, ketika satu pihak memiliki kebun dan pihak lain mengelola dengan imbalan bagian hasil. Polanya dibahas di sistem bagi hasil dan sewa kebun sawit.

Ringkasnya untuk kelompok pembeli

Sepakati nama di sertifikat, porsi, pengelola, rumus bagi hasil, dan aturan keluar sebelum membayar uang muka, lalu tuangkan ke akta notaris. Setelah itu, prosesnya sama dengan pembelian biasa, dijelaskan di cara membeli kebun sawit.