Pemilik kebun sawit yang tidak mengelola sendiri biasanya memilih antara bagi hasil dan sewa. Pada bagi hasil, penggarap merawat dan memanen kebun, lalu hasil penjualan Tandan Buah Segar (TBS) dibagi menurut porsi yang disepakati, misalnya separuh-separuh. Pada sewa, penyewa membayar sejumlah uang tetap per hektare per tahun, lalu seluruh hasil kebun menjadi haknya selama masa sewa.
Bagi hasil membuat pemilik ikut menanggung naik turunnya harga dan produksi, tetapi juga ikut menikmati saat harga tinggi. Sewa memberi kepastian, tetapi membawa risiko kebun dikuras tanpa dirawat. Pilihan yang tepat bergantung pada seberapa dekat Anda dengan kebun dan seberapa besar Anda percaya pada penggarap.
Pola bagi hasil
Paroan dan pembagian lain
Di banyak daerah, pola separuh-separuh dikenal sebagai paroan atau maro. Ada juga pola sepertiga, ketika satu pihak mendapat sepertiga dan pihak lain dua pertiga. Nama dan kebiasaannya berbeda antardaerah, dan porsinya biasanya mengikuti siapa yang menanggung biaya terbesar.
Pertanyaan kunci dalam bagi hasil bukan porsinya, tetapi apa yang dibagi:
- Bagi hasil kotor: hasil penjualan langsung dibagi, lalu setiap pihak menanggung biayanya masing-masing sesuai kesepakatan. Misalnya pemilik membeli pupuk, penggarap menanggung upah.
- Bagi hasil bersih: semua biaya kebun dikurangkan dulu dari hasil penjualan, baru sisanya dibagi.
Dua pola ini bisa memberi hasil yang sangat berbeda meski porsinya sama-sama separuh.
Siapa menanggung pupuk
Pupuk adalah biaya perawatan terbesar di kebun yang menghasilkan, sering separuh atau lebih dari total biaya. Jika penggarap menanggung pupuk dari bagiannya, ada godaan untuk mengurangi dosis ketika harga TBS turun. Jika pemilik yang menanggung, pemilik perlu memastikan pupuk benar-benar sampai ke pokok. Banyak pemilik memilih membeli pupuk sendiri dan hadir atau mengirim orang saat pemupukan. Rincian pos biaya ada di artikel biaya perawatan kebun sawit per hektar.
Sewa kebun
Pada sewa, pemilik menerima uang tetap per hektare per tahun, sering dibayar di muka untuk satu tahun atau beberapa tahun sekaligus. Penyewa menanggung seluruh biaya dan risiko, dan mengambil seluruh hasil.
Besarnya sewa dipengaruhi umur tanaman, produktivitas, jarak ke pabrik, kondisi jalan, dan lamanya masa sewa. Kebun di masa puncak produksi dengan akses baik tentu lebih mahal disewa daripada kebun tua di ujung jalan tanah. Tidak ada angka sewa standar. Cara paling masuk akal adalah menghitung dari produksi nyata kebun dan memperhitungkan bahwa penyewa juga butuh keuntungan.
Contoh perbandingan untuk pemilik
Contoh ini memakai angka asumsi untuk memperlihatkan cara membandingkan, bukan tarif yang berlaku.
Misalkan kebun 3 hektare, dengan asumsi produksi 18 ton TBS per hektare per tahun, atau 54 ton setahun, dan biaya perawatan, panen, serta angkut Rp 1.100 per kilogram.
Skenario harga TBS Rp 2.500 per kilogram:
- hasil penjualan: 54.000 x Rp 2.500 = Rp 135 juta,
- biaya: 54.000 x Rp 1.100 = Rp 59,4 juta,
- hasil bersih: Rp 75,6 juta,
- bagi hasil bersih separuh: pemilik menerima Rp 37,8 juta.
Skenario harga TBS Rp 1.800 per kilogram:
- hasil penjualan: Rp 97,2 juta,
- hasil bersih: Rp 37,8 juta,
- bagian pemilik: Rp 18,9 juta.
Jika sewa disepakati, misalnya, Rp 8 juta per hektare per tahun, pemilik menerima Rp 24 juta di kedua skenario. Pada harga tinggi, sewa lebih kecil dari bagi hasil. Pada harga rendah, sewa lebih besar. Pemilik yang ingin kepastian cenderung memilih sewa, pemilik yang sanggup menanggung naik turun dan bisa mengawasi cenderung memilih bagi hasil.
Isi perjanjian yang sebaiknya ada
Perjanjian lisan adalah sumber sengketa yang paling sering. Tuliskan setidaknya:
- Identitas para pihak dan data kebun: lokasi, luas, nomor surat tanah, jumlah pokok, dan umur tanaman.
- Jangka waktu, tanggal mulai dan berakhir, serta cara memperpanjang atau mengakhiri lebih awal.
- Porsi bagi hasil dan definisi yang dibagi, atau besar sewa dan jadwal pembayarannya.
- Kewajiban perawatan: pemupukan minimal per tahun, penunasan, pembersihan piringan dan pasar pikul, rotasi panen.
- Kewajiban menyerahkan tiket timbang setiap penjualan, khususnya pada bagi hasil.
- Larangan menyewakan ulang, menggadaikan, atau menjaminkan kebun tanpa izin pemilik.
- Hak pemilik memeriksa kebun, dan cara menghitung ganti rugi jika kebun rusak karena kelalaian.
- Kondisi kebun saat diserahkan kembali dan siapa menanggung pajak.
- Cara menyelesaikan perselisihan.
Untuk jangka panjang atau nilai besar, buat perjanjian dalam akta notaris. Peran notaris dalam urusan kebun dibahas di artikel peran notaris dan PPAT dalam jual beli kebun.
Menilai calon penggarap atau penyewa
Perjanjian yang baik tidak bisa menggantikan mitra yang tepat. Sebelum menyerahkan kebun, cari tahu:
- kebun mana saja yang pernah atau sedang ia kelola, dan bagaimana kondisinya sekarang,
- apakah ia punya tenaga panen dan alat sendiri, atau baru akan mencari,
- ke mana ia biasa menjual buah, dan apakah ia bersedia menunjukkan tiket timbang,
- bagaimana reputasinya di desa, terutama soal pembayaran kepada pekerja dan pemilik kebun sebelumnya.
Kunjungi kebun lain yang ia kelola jika memungkinkan. Piringan yang bersih, pelepah yang ditunas rapi, dan tidak adanya buah busuk di pokok adalah tanda pengelola yang disiplin.
Risiko yang sering terjadi
Kebun dikuras menjelang akhir sewa. Penyewa yang tahu sewanya tidak diperpanjang punya dorongan untuk memanen semua dan berhenti memupuk. Dampaknya baru terlihat berbulan-bulan setelah kebun kembali ke pemilik. Atur kewajiban pemupukan sampai tahun terakhir dan periksa kebun sebelum serah terima.
Penjualan tidak dilaporkan. Pada bagi hasil, sebagian buah bisa dijual tanpa sepengetahuan pemilik. Tiket timbang, catatan rotasi panen, dan pemeriksaan acak membantu mencegahnya. Format pencatatannya ada di artikel pembukuan sederhana kebun sawit.
Sewa yang menjadi penguasaan. Penyewa yang menguasai kebun bertahun-tahun tanpa perjanjian tertulis kadang mengklaim hak lebih. Perjanjian tertulis dengan batas waktu jelas adalah perlindungan dasar.
Penghasilan dari sewa maupun bagi hasil juga termasuk penghasilan yang perlu dilaporkan dalam pajak. Perlakuannya bisa berbeda dengan penghasilan dari mengelola kebun sendiri, jadi tanyakan ke kantor pajak. Gambaran umumnya ada di artikel pajak penghasilan usaha kebun sawit.
Ringkasnya untuk pemilik kebun
Pilih sewa jika Anda tinggal jauh dan lebih menghargai kepastian. Pilih bagi hasil jika Anda bisa mengawasi dan ingin ikut menikmati harga tinggi. Apa pun pilihannya, tuliskan perjanjiannya, atur kewajiban perawatan dengan jelas, dan minta bukti setiap penjualan.
