Membeli kebun sawit yang suratnya masih atas nama orang lain bisa dilakukan, tetapi Anda baru aman jika orang yang namanya tercantum di surat ikut menandatangani peralihan hak. Untuk tanah bersertifikat, peralihan yang diakui negara adalah Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu didaftarkan di kantor pertanahan. Siapa yang menguasai kebun dan memanen buahnya tidak menentukan siapa pemilik sahnya.
Jadi pertanyaan pertama bukan “berapa harganya”, tetapi “siapa yang berhak menandatangani”. Selama itu belum jelas, uang yang Anda bayarkan adalah uang yang dipertaruhkan.
Mengapa kasus ini sering terjadi
Di banyak daerah sentra sawit, kebun berpindah tangan berkali-kali tanpa pernah dibalik nama. Alasannya beragam. Biaya balik nama dan pajak dianggap mahal, prosesnya dianggap jauh dan lama, dan di desa jual beli dengan kuitansi bermeterai serta saksi kepala dusun sudah dianggap cukup. Akibatnya, sebuah Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa masih atas nama orang yang menjual kebun itu belasan tahun lalu, sementara kebunnya sudah tiga kali berganti pengelola.
Untuk kebun yang belum bersertifikat, masalahnya mirip. Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR) sering masih atas nama pembuka lahan pertama, dan setiap jual beli berikutnya hanya ditandai dengan surat pernyataan baru yang belum tentu diregister di desa.
Tiga pola yang paling sering ditemui
Rantai jual beli di bawah tangan
Pemilik terdaftar A menjual ke B dengan kuitansi, B menjual ke C, dan sekarang C menawarkan kebun kepada Anda. Secara hukum pertanahan, kebun itu masih milik A. Kuitansi antara A dan B serta antara B dan C hanya menjadi bukti adanya perjanjian di antara mereka. Agar Anda menerima hak yang utuh, A harus bisa ditemukan dan mau hadir di hadapan PPAT.
Pemilik terdaftar sudah meninggal
Ini pola yang paling memakan waktu. Hak atas tanah beralih kepada seluruh ahli waris, bukan hanya kepada anak yang tinggal di dekat kebun. Satu ahli waris yang tinggal di provinsi lain, atau yang tidak setuju, cukup untuk menahan seluruh transaksi.
Pinjam nama
Kadang pemilik sebenarnya sengaja memakai nama kerabat atau pekerja, misalnya karena pertimbangan pajak, batas luas, atau karena pemilik sebenarnya bukan warga negara Indonesia. Pengaturan seperti ini rapuh. Secara hukum, yang memiliki adalah orang yang namanya tercatat, dan perjanjian pinjam nama untuk menghindari aturan bisa dinyatakan batal.
Risiko yang Anda tanggung
- Pemilik terdaftar menolak menandatangani, meminta tambahan uang, atau tidak bisa ditemukan.
- Sertifikat dijaminkan ke bank atau perorangan oleh pemilik terdaftar tanpa sepengetahuan penjual.
- Ahli waris pemilik lama menggugat dan menyatakan jual beli di bawah tangan tidak pernah disetujui keluarga.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tertunggak bertahun-tahun karena tagihan masih dikirim ke pemilik lama.
- Luas dan batas kebun di lapangan sudah berubah dari yang tercantum di surat, karena setiap penjual menambah atau mengurangi sedikit.
Cara menelusuri rantai kepemilikan
Sebelum menyerahkan uang muka sepeser pun, susun riwayat kebun dari pemilik terdaftar sampai penjual yang ada di depan Anda.
- Minta fotokopi sertifikat atau surat tanah, lalu minta seluruh dokumen setiap peralihan: kuitansi, surat pernyataan jual beli, surat keterangan waris, dan identitas para pihak.
- Cocokkan nama, nomor surat, luas, dan letak di setiap dokumen. Satu angka luas yang tiba-tiba berbeda adalah tanda ada bagian yang perlu dijelaskan.
- Minta PPAT melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan sertifikat asli, tidak diblokir, dan tidak sedang dijaminkan.
- Datangi kepala desa dan tanyakan riwayat kebun itu, termasuk apakah pernah ada sengketa atau keberatan dari keluarga pemilik lama.
- Temui pemilik terdaftar atau ahli warisnya secara langsung. Jika penjual keberatan mempertemukan Anda, anggap itu tanda bahaya.
| Situasi | Yang harus siap sebelum AJB |
|---|---|
| Pemilik terdaftar masih hidup dan bisa ditemui | Kehadiran dan tanda tangan pemilik terdaftar, atau penjual membalik nama ke dirinya lebih dulu |
| Pemilik terdaftar sudah meninggal | Surat keterangan waris, persetujuan seluruh ahli waris, dan pendaftaran peralihan waris bila diminta PPAT |
| Pemilik terdaftar tidak bisa ditemukan | Biasanya perlu jalur pengadilan, jadi jangan membayar penuh sebelum ada putusan |
| Surat masih SKT atau SKGR | Riwayat peralihan yang diregister di desa dan surat baru atas nama penjual yang ditandatangani pejabat setempat |
Cara membereskannya sebelum Anda membayar
Ada dua jalan yang lazim. Pertama, penjual membalik nama kebun ke namanya sendiri lebih dulu, lalu menjual kepada Anda dengan AJB biasa. Cara ini paling bersih karena setiap peralihan tercatat, tetapi biayanya lebih besar karena pajak dan biaya pendaftaran dibayar untuk setiap peralihan, dan waktunya lebih panjang.
Kedua, AJB dibuat langsung antara pemilik terdaftar dan Anda, dengan penjual perantara menerima bagian uangnya di luar akta. Cara ini lebih cepat, tetapi hanya bisa jika pemilik terdaftar bersedia hadir. Tanyakan ke PPAT apakah ia bersedia memakai cara ini, karena sikap setiap PPAT dan kantor pertanahan bisa berbeda. Perhatikan juga bahwa nilai transaksi di akta harus wajar, karena dasar pajaknya adalah nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi.
Jika ada bagian yang belum siap, misalnya surat waris masih diurus, gunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. Tuliskan bahwa pelunasan baru dilakukan setelah syarat terpenuhi, dan sepakati apa yang terjadi pada uang muka jika syarat gagal. Lebih aman lagi jika sebagian dana dititipkan dan baru dicairkan saat AJB ditandatangani.
Kalau pemilik terdaftar memberi kuasa kepada penjual, periksa bentuk kuasanya dengan teliti. Kuasa untuk menjual tanah sebaiknya dibuat di hadapan notaris, dan kuasa mutlak yang dipakai sebagai pengganti jual beli dilarang. Penjelasan lengkapnya ada di artikel surat kuasa dalam jual beli kebun sawit.
Kebun yang belum bersertifikat
Untuk kebun ber-SKT, pemeriksaannya bergeser ke desa dan kecamatan. Minta salinan buku register tanah desa jika ada, cocokkan nomor register di setiap surat, dan tanyakan apakah lahan yang sama pernah dibuatkan surat lain atas nama orang berbeda. Kasus surat ganda paling sering muncul pada lahan yang suratnya hanya ditandatangani di tingkat desa. Setelah membeli, rencanakan peningkatan surat menjadi SHM melalui kantor pertanahan supaya rantai kepemilikan berhenti di nama Anda. Perbandingan kekuatan setiap jenis surat dijelaskan di jenis surat tanah kebun sawit.
Langkah berikutnya
Hitung ulang harga setelah memasukkan biaya dan waktu untuk membereskan rantai kepemilikan. Kebun yang suratnya rumit wajar dihargai lebih rendah daripada kebun yang sudah atas nama penjual. Bawa semua dokumen ke PPAT di kabupaten tempat kebun berada sebelum bernegosiasi lebih jauh, lalu pelajari alur akta jual beli kebun sawit dan balik nama sertifikat agar Anda tahu dokumen apa yang harus lengkap. Jika Anda lebih suka mulai dari kebun yang suratnya sudah rapi, lihat daftar kebun di katalog KebunSawit.id.
