Menjual kebun sawit lewat perantara: komisi dan kesepakatan

Perantara bisa membantu menjual kebun sawit lebih cepat karena ia mengenal calon pembeli, tetapi hubungan itu perlu diatur tertulis sejak awal. Yang wajib disepakati minimal lima hal: besar komisi, kapan komisi dibayar, apakah perantara bekerja secara eksklusif dan sampai kapan, apa yang boleh dan tidak boleh ia putuskan atas nama Anda, dan ke mana uang dari pembeli dibayarkan.

Sebagian besar masalah dengan perantara bukan karena niat buruk, melainkan karena kesepakatan lisan yang ditafsirkan berbeda setelah kebun laku.

Kapan perantara berguna

Perantara paling berguna bila Anda tinggal jauh dari kebun, tidak punya waktu menemani survei, atau kebun Anda cukup besar sehingga pembelinya berasal dari kalangan yang tidak Anda kenal. Perantara yang baik mengenal harga di wilayahnya, bisa menyaring pembeli yang hanya bertanya-tanya, dan mau menemani survei sampai ke ujung kebun.

Bila kebun Anda kecil dan pembeli yang paling mungkin adalah tetangga atau pekebun di desa yang sama, perantara sering tidak menambah banyak. Anda bisa menawarkan sendiri dan menyimpan komisinya.

Perantara juga membantu bila kebun Anda punya keadaan khusus, misalnya masih dijaminkan di bank atau suratnya sedang diurus, asalkan ia paham urutan penyelesaiannya dan tidak menyembunyikan keadaan itu dari pembeli.

Jenis perantara yang biasa ditemui

• Perantara lokal di desa atau kecamatan, sering disebut calo atau makelar. Kuat di jaringan setempat dan tahu sejarah kebun di sekitarnya.
• Agen properti yang juga menangani tanah. Biasanya lebih rapi dalam dokumen dan pemasaran, tetapi belum tentu paham teknis kebun.
• Kenalan atau kerabat yang membantu dengan imbalan. Paling rawan salah paham karena merasa tidak perlu perjanjian.

Siapa pun yang Anda pilih, perlakukan sama: ada perjanjian tertulis.

Menilai perantara sebelum bersepakat

Sebelum menandatangani apa pun, ajukan beberapa pertanyaan sederhana. Kebun apa saja yang pernah ia bantu jual, di mana, dan bolehkah Anda menghubungi pemiliknya. Bagaimana ia akan menawarkan kebun Anda, kepada siapa, dan lewat saluran apa. Apakah ia bersedia menemani survei sampai ke batas kebun, bukan hanya mengantar ke tepi jalan. Berapa harga yang menurutnya wajar dan apa dasarnya.

Jawaban yang konkret, dengan contoh kebun dan nama yang bisa dicek, adalah tanda baik. Perantara yang langsung menjanjikan harga jauh di atas perkiraan Anda tanpa alasan perlu diwaspadai, karena janji itu sering dipakai untuk mendapat perjanjian eksklusif, lalu harga diminta turun setelah beberapa bulan tidak ada pembeli. Perantara yang jujur biasanya justru menyebut kelemahan kebun Anda sejak awal, misalnya surat yang belum sertifikat atau jalan yang sulit, karena ia tahu itu yang akan ditanyakan pembeli.

Isi perjanjian dengan perantara

Komisi

Tulis besaran komisi, apakah dihitung dari harga di akta atau harga yang benar-benar Anda terima, dan siapa yang membayarnya. Komisi bisa berupa persentase atau nominal tetap. Tidak ada tarif resmi, jadi besarnya hasil tawar-menawar.

Hindari skema “harga net”, yaitu Anda menyebut harga bersih dan perantara boleh menjual di atasnya lalu mengambil selisihnya. Skema ini membuat perantara menaikkan harga ke pembeli tanpa sepengetahuan Anda, sehingga kebun terlihat mahal dan lebih lama laku. Selain itu, harga di akta bisa berbeda dengan uang yang dibayar pembeli, yang menimbulkan masalah pajak.

Waktu pembayaran komisi

Paling aman, komisi dibayar setelah Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani dan pembayaran pembeli diterima. Bila pembayaran bertahap, komisi bisa ikut bertahap sesuai persentase uang yang masuk. Tulis juga apa yang terjadi bila transaksi batal setelah uang muka dibayar.

Eksklusivitas dan jangka waktu

Perjanjian eksklusif berarti hanya satu perantara yang menawarkan kebun selama jangka waktu tertentu. Perantara yang eksklusif biasanya lebih serius bekerja. Bila Anda setuju eksklusif, batasi waktunya, misalnya beberapa bulan, dan tulis apa yang dikerjakan perantara dalam masa itu. Tulis pula apakah Anda masih boleh menjual sendiri kepada pembeli yang datang tanpa perantara, dan apakah perantara tetap berhak atas komisi bila pembeli yang ia bawa baru membeli setelah perjanjian berakhir.

Batas wewenang

Perantara menawarkan dan mempertemukan, bukan memutuskan. Tulis bahwa ia tidak boleh menyepakati harga, menerima uang, menandatangani apa pun atas nama Anda, atau memegang dokumen asli. Bila ia meminta surat kuasa untuk menjual, tolak. Penandatanganan cukup dilakukan Anda sendiri atau orang kepercayaan dengan kuasa notarial yang terbatas, seperti dijelaskan di surat kuasa dalam jual beli kebun sawit.

Informasi dan data kebun

Berikan perantara data yang sama dengan yang Anda berikan ke pembeli: luas, surat, tahun tanam, produksi, foto dan video. Minta ia tidak menambahkan klaim yang tidak bisa Anda buktikan, misalnya produksi lebih tinggi dari nota. Klaim berlebihan akan terbongkar saat survei dan merusak negosiasi.

Tanda perantara yang perlu diwaspadai

• meminta biaya di depan untuk iklan atau survei sebelum ada pembeli nyata
• meminta sertifikat asli dengan alasan untuk ditunjukkan ke pembeli
• tidak mau mempertemukan Anda langsung dengan pembeli sampai tahap akhir
• menyebut harga berbeda kepada pembeli dan kepada Anda
• mendesak Anda menerima tawaran rendah dengan alasan waktu yang mendesak
• meminta uang muka dibayar ke rekeningnya

Beberapa pola penipuan dalam jual beli kebun memakai perantara palsu atau perantara yang menghilang dengan uang muka. Contohnya dibahas di modus penipuan jual beli kebun sawit.

Uang dari pembeli

Satu aturan yang tidak bisa ditawar: semua uang dari pembeli masuk ke rekening atas nama pemilik kebun, atau dititipkan lewat notaris yang menangani transaksi. Kuitansi ditandatangani pemilik. Perantara cukup menerima salinan buktinya.

Hal yang sama berlaku untuk dokumen. Perantara cukup memegang foto atau salinan sertifikat yang diberi tanda bertuliskan untuk keperluan penawaran, bukan sertifikat asli. Sertifikat asli hanya keluar dari tangan Anda saat dicek oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau saat penandatanganan akta. Pengaturan uang tanda jadi dan uang muka dibahas di uang tanda jadi jual beli kebun sawit.

Ringkasnya untuk penjual

Tetapkan dulu harga yang bisa Anda pertanggungjawabkan, misalnya dengan panduan menentukan harga jual kebun sawit, baru pilih perantara dan tandatangani perjanjian yang memuat komisi, waktu bayar, jangka waktu, batas wewenang dan jalur uang. Perantara yang baik tidak keberatan dengan perjanjian seperti ini. Langkah penjualan secara umum ada di cara menjual kebun sawit. Anda juga bisa menawarkan kebun langsung melalui halaman jual kebun, berdampingan dengan perantara yang Anda pilih bila perjanjiannya tidak eksklusif.