Kebun sawit yang belum bersertifikat tetap bisa dijual. Pemiliknya punya tiga pilihan: menjual apa adanya dengan Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR) dan menerima harga yang lebih rendah, mensertifikatkan dulu lalu menjual dengan harga kebun bersertifikat, atau menjual dengan kesepakatan bahwa sertifikasi diurus bersama pembeli. Pilihan terbaik bergantung pada seberapa bersih riwayat tanahnya dan seberapa cepat Anda butuh uangnya.
Di banyak daerah sawit, terutama di Sumatera dan Kalimantan, sebagian besar kebun rakyat masih bersurat desa atau kecamatan. Pasar untuk kebun seperti ini ada, tetapi Anda bersaing dengan kebun bersertifikat yang menarik pembeli lebih mudah.
Apa yang dikhawatirkan pembeli
Memahami kekhawatiran pembeli membantu Anda menyiapkan jawabannya.
- Surat ganda. SKT diterbitkan di tingkat desa atau kecamatan dan tidak terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sehingga dua surat untuk tanah yang sama bisa saja ada.
- Kawasan hutan. Banyak kebun bersurat desa ternyata berada di dalam kawasan hutan. Tanah seperti itu tidak bisa disertifikatkan dan berisiko diambil alih negara.
- Batas yang kabur. Sketsa di SKT sering hanya menyebut nama tetangga di setiap sisi.
- Riwayat yang tidak lengkap. Kebun yang sudah berpindah tangan beberapa kali tanpa surat yang tersambung.
- Biaya dan waktu sertifikasi yang harus mereka tanggung.
Kekuatan dan kelemahan SKT dibahas lebih jauh di Surat Keterangan Tanah (SKT).
Pilihan 1: menjual apa adanya
Ini jalan tercepat. Pembeli menerima kebun dengan surat yang ada, dan Anda menerima harga yang memperhitungkan risiko serta biaya sertifikasi di pihak pembeli.
Untuk memperkecil potongan harga, siapkan:
- Surat asli lengkap dengan sketsa, dan semua surat dari pemilik-pemilik sebelumnya sehingga riwayatnya tersambung.
- Surat keterangan dari desa bahwa tanah tidak dalam sengketa.
- Kesediaan tetangga di setiap sisi untuk menjadi saksi batas.
- Hasil pengecekan status kawasan hutan. Cara memeriksanya ada di mengecek kawasan hutan.
- Bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dibayar atas nama Anda, bila ada.
Peralihannya biasanya dibuat dengan surat pelepasan hak atau ganti rugi yang ditandatangani penjual dan pembeli, disaksikan, lalu diketahui kepala desa dan camat. Banyak pembeli juga meminta akta pelepasan hak di depan notaris untuk memperkuat bukti transaksi.
Pilihan 2: mensertifikatkan dulu
Bila riwayat tanahnya bersih dan tidak ada masalah kawasan hutan, mensertifikatkan sebelum menjual biasanya menaikkan harga dan memperluas calon pembeli, termasuk pembeli yang memakai pinjaman bank. Jalurnya:
- Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), bila desa Anda sedang atau akan menjadi lokasi program ini. Biayanya relatif ringan, tetapi waktunya mengikuti jadwal program.
- Pendaftaran pertama kali secara perorangan ke kantor pertanahan, dengan pengukuran, pemeriksaan, dan pengumuman sebelum sertifikat terbit.
Sertifikasi membutuhkan waktu, sering berbulan-bulan, dan bisa lebih lama bila ada keberatan dari tetangga atau masalah data. Bila Anda tidak terdesak, waktu ini sepadan. Hasilnya adalah Sertifikat Hak Milik (SHM), yang kelebihannya dibahas di SHM untuk kebun sawit.
Pilihan 3: berbagi pengurusan dengan pembeli
Jalan tengah: Anda dan pembeli sepakat menjual dengan harga di antara harga SKT dan harga bersertifikat, dengan sebagian pembayaran ditahan sampai sertifikat terbit atas nama pembeli atau atas nama Anda lalu dibalik nama.
Kesepakatan seperti ini perlu ditulis rapi, sebaiknya dalam akta di depan notaris:
- Berapa yang dibayar di depan dan berapa yang ditahan.
- Siapa yang mengurus sertifikasi dan menanggung biayanya.
- Batas waktu, dan apa yang terjadi bila sertifikat tidak bisa terbit, misalnya karena ternyata masuk kawasan hutan.
- Siapa yang menguasai kebun dan hasil panennya selama masa tunggu.
Pilihan ini adil bagi kedua pihak bila tanahnya memang bersih, tetapi bisa berlarut bila tidak. Jangan memilihnya untuk menutupi masalah yang sudah Anda ketahui.
Perbandingan ketiga pilihan
| Pilihan | Waktu sampai uang diterima | Harga | Cocok bila |
|---|---|---|---|
| Jual apa adanya | Paling cepat | Paling rendah | Butuh uang segera, dokumen rapi |
| Sertifikatkan dulu | Paling lama | Paling tinggi | Tidak terdesak, riwayat tanah bersih |
| Berbagi pengurusan | Sebagian cepat, sisanya menunggu | Di tengah | Pembeli bersedia menunggu, tanah bersih |
Contoh menimbang selisih harga
Misalkan kebun 5 hektare Anda, bila bersertifikat, diperkirakan laku di sekitar angka tertentu. Dengan SKT, calon pembeli menawar lebih rendah karena memperhitungkan tiga hal: biaya sertifikasi, waktu menunggu sertifikat, dan risiko bahwa sertifikat tidak bisa terbit. Bagi Anda, pertanyaannya adalah apakah selisih tawaran itu lebih besar dari biaya dan waktu yang Anda perlukan untuk mensertifikatkan sendiri.
Dengan asumsi biaya pendaftaran di kabupaten Anda jauh lebih kecil dari selisih tawaran, dan riwayat tanahnya bersih, mensertifikatkan dulu biasanya lebih menguntungkan. Bila Anda membutuhkan uang dalam waktu dekat, atau ada bagian riwayat surat yang belum tersambung, menjual apa adanya lebih realistis. Mintalah perkiraan biaya dan waktu ke kantor pertanahan atau notaris setempat sebelum memutuskan, karena keduanya berbeda antar daerah.
Selisih harga juga dipengaruhi siapa pembelinya. Pemilik kebun di sekitar yang terbiasa dengan SKT dan tahu riwayat tanah Anda sering memberi potongan lebih kecil daripada pembeli dari kota yang tidak mengenal daerahnya.
Pajak dan biaya
Peralihan hak atas tanah pada umumnya dikenai Pajak Penghasilan (PPh) final bagi penjual, 2,5 persen dari nilai bruto transaksi, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli. Pada tanah yang belum bersertifikat, kapan dan bagaimana pajak itu dipungut bisa berbeda dari jual beli tanah bersertifikat, misalnya pada saat pendaftaran tanah oleh pembeli. Tanyakan ke notaris atau kantor pajak setempat sebelum menyepakati harga, dan tuliskan siapa menanggung apa.
Yang sebaiknya tidak dilakukan
- Menjual satu bidang yang sama kepada dua pembeli, atau menerbitkan surat baru untuk tanah yang sudah pernah dijual. Selain merugikan orang lain, ini perbuatan pidana.
- Menyembunyikan bahwa sebagian kebun berada di kawasan hutan atau sedang disengketakan.
- Menerima pembayaran penuh sebelum batas disaksikan tetangga dan dicatat.
Ringkasnya untuk penjual
Mulailah dengan memeriksa sendiri riwayat surat dan status kawasan hutan. Bila bersih dan Anda punya waktu, sertifikatkan dulu. Bila tidak, jual apa adanya dengan dokumen selengkap mungkin, atau sepakati pengurusan bersama secara tertulis. Gambaran seluruh proses ada di cara menjual kebun sawit, dan data kebun bisa Anda kirim lewat halaman jual kebun.
