Surat Keterangan Tanah (SKT) adalah surat dari kepala desa atau lurah yang menerangkan bahwa seseorang menguasai dan menggarap sebidang tanah, biasanya dengan saksi pemilik tanah yang berbatasan dan diketahui camat. SKT sah sebagai bukti penguasaan dan riwayat tanah, dan menjadi dasar untuk mendaftarkan tanah menjadi sertifikat. Namun SKT bukan sertifikat: tanahnya belum tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sehingga kekuatannya jauh di bawah Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sebagian besar kebun sawit rakyat di Kalimantan dan Sumatera berdiri di atas SKT atau surat sejenis. Membeli kebun ber-SKT tidak otomatis salah, asalkan risikonya dipahami dan dicek.
Nama lain dan surat sejenis
Sebutannya berbeda antar daerah. Selain SKT, Anda mungkin menemui Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR), yang mencatat bahwa tanah diperoleh dengan membayar ganti rugi kepada penggarap sebelumnya, surat keterangan penguasaan tanah, atau surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah (sporadik) yang biasanya dipakai sebagai berkas pendaftaran. Di banyak desa, peralihan SKT dari satu orang ke orang lain dicatat dengan surat jual beli atau SKGR baru yang ditandatangani kepala desa dan diketahui camat. Untuk peta lengkap jenis surat, lihat jenis surat tanah kebun sawit.
Apa yang dibuktikan SKT dan apa yang tidak
SKT membuktikan bahwa pada tanggal tertentu, aparat desa mengakui seseorang menguasai bidang tanah dengan batas dan perkiraan luas tertentu, dan bahwa tetangganya tidak keberatan. Itu informasi berharga, terutama bila riwayatnya panjang dan konsisten.
SKT tidak membuktikan beberapa hal yang sering dianggap sudah tercakup:
- bahwa tanah berada di luar kawasan hutan
- bahwa tanah tidak bertumpang tindih dengan Hak Guna Usaha (HGU) perusahaan atau sertifikat orang lain
- bahwa luas di surat sama dengan luas sebenarnya, karena banyak SKT dibuat tanpa pengukuran yang teliti
- bahwa tidak ada surat lain untuk bidang yang sama
Risiko yang paling sering muncul
Surat ganda
Bidang yang sama bisa punya dua SKT atas nama berbeda. Penyebabnya beragam: kepala desa berganti dan register tidak terpelihara, desa dimekarkan sehingga dua desa sama-sama merasa berwenang, atau ada pihak yang sengaja menerbitkan surat baru. Saat terjadi sengketa, surat yang lebih tua belum tentu menang. Penguasaan fisik, saksi batas, dan riwayat pembayaran pajak ikut menentukan.
Kawasan hutan dan konsesi
Banyak kebun rakyat di luar Jawa tumbuh di wilayah yang statusnya kawasan hutan atau dekat konsesi perusahaan. Kepala desa yang menerbitkan SKT umumnya tidak memeriksa peta kawasan hutan. Bila kebun ternyata di dalam kawasan hutan, SKT tidak melindunginya dari penertiban. Cara mengeceknya ada di cara mengecek kawasan hutan kebun sawit.
Luas dan batas yang kabur
SKT sering hanya menyebut batas dengan nama tetangga atau sungai, misalnya “sebelah utara berbatasan dengan kebun si A”. Bila tetangga sudah berganti atau sungai berpindah alur, batas menjadi sulit dipastikan. Luas di SKT juga sering pembulatan.
Tanda tangan dan stempel palsu
Karena bentuk SKT sederhana, pemalsuan relatif mudah. Kuncinya ada di pencocokan dengan register desa dan kecamatan, bukan pada tampilan surat.
Cara memeriksa SKT sebelum membeli
- Minta SKT asli beserta semua surat peralihan sebelumnya, sehingga riwayat dari penggarap pertama sampai penjual terlihat utuh.
- Datangi kantor desa dan minta SKT dicocokkan dengan buku register tanah desa. Tanyakan apakah pernah ada surat lain untuk bidang itu.
- Datangi kantor kecamatan bila SKT tercatat atau diketahui camat, dan lakukan pencocokan yang sama.
- Temui pemilik tanah yang berbatasan, minta mereka menunjukkan batas di lapangan dan mengonfirmasi bahwa penjual memang penggarapnya.
- Ambil koordinat setiap sudut dan cek status kawasan hutan.
- Tanyakan ke kantor pertanahan apakah bidang itu sudah tumpang tindih dengan bidang terdaftar atau HGU. Layanan informasi seperti ini berbeda antar kantor, jadi tanyakan prosedurnya.
- Pastikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dibayar atas nama penjual atau pendahulunya, sebagai bukti tambahan penguasaan.
Bila pemeriksaan menemukan kejanggalan, misalnya ada sengketa batas yang belum selesai, tunda transaksi sampai jelas. Pola sengketa dan penyelesaiannya dibahas di sengketa lahan kebun sawit.
Transaksi atas kebun ber-SKT
Jual beli kebun ber-SKT biasanya dilakukan di hadapan kepala desa dan camat dengan surat jual beli atau SKGR baru, disaksikan pemilik tanah yang berbatasan. Di wilayah yang belum cukup memiliki Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), camat bisa ditunjuk sebagai PPAT sementara. Apa pun bentuknya, pastikan surat lama diserahkan atau dicatat beralih, supaya penjual tidak bisa memakai surat yang sama untuk transaksi lain.
Harga kebun ber-SKT umumnya lebih rendah daripada kebun SHM yang sebanding, karena pembeli memperhitungkan biaya dan waktu sertifikasi serta risiko yang lebih besar. Penjelasan dari sisi penjual ada di menjual kebun sawit yang belum bersertifikat.
Meningkatkan SKT menjadi sertifikat
SKT yang riwayatnya jelas dan batasnya tidak disengketakan bisa didaftarkan menjadi SHM, baik lewat Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) maupun permohonan mandiri ke kantor pertanahan. Prosesnya meliputi pengukuran, pemeriksaan data, pengumuman, lalu penerbitan sertifikat. Langkah dan biayanya dibahas di Sertifikat Hak Milik untuk kebun sawit. Prosedur dan biaya bisa berubah, pastikan ke kantor pertanahan setempat.
Menjaga SKT setelah membeli
Setelah transaksi, pastikan peralihan tercatat di register desa atas nama Anda, dan simpan SKT asli beserta seluruh surat sebelumnya di tempat aman. Buat salinan dan foto setiap halaman. Bayar PBB atas nama Anda setiap tahun, karena riwayat pembayaran ikut menjadi bukti penguasaan. Kunjungi kebun secara rutin dan rawat patok batas, terutama bila kebun bersebelahan dengan lahan yang belum digarap, karena tanah yang terlihat tidak diurus paling sering diklaim pihak lain. Langkah paling aman tetap mendaftarkannya menjadi sertifikat secepat yang Anda mampu.
Ringkasnya untuk pembeli
SKT layak dipertimbangkan bila riwayatnya utuh, tercatat di register desa, batasnya diakui tetangga, dan tanahnya di luar kawasan hutan. Bila salah satu syarat itu belum terpenuhi, lebih aman menunda transaksi atau meminta penjual membereskannya lebih dulu. Perhitungkan biaya sertifikasi dalam harga dan rencanakan pendaftaran segera setelah membeli. Kebun dengan berbagai jenis surat bisa Anda bandingkan di halaman properti.
