Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti hak atas tanah yang paling kuat untuk kebun sawit milik perorangan. Hak milik bersifat turun-temurun, tidak punya batas waktu, bisa dijual, diwariskan dan dijaminkan, dan hanya bisa dipegang warga negara Indonesia. Kebun yang masih bersurat desa bisa diubah menjadi SHM dengan mendaftarkannya ke kantor pertanahan, baik secara mandiri maupun lewat program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).

Meski kuat, SHM bukan jaminan mutlak bahwa kebun bebas masalah. Ada beberapa hal yang tetap harus dicek terpisah.

Yang diberikan SHM kepada pemilik kebun

  • Kepastian siapa pemiliknya. Nama pemegang hak tercatat di buku tanah Badan Pertanahan Nasional (BPN), bukan hanya di register desa.
  • Kepastian letak dan luas. Setiap bidang punya surat ukur dan nomor identifikasi bidang, sehingga posisinya bisa dicocokkan dengan peta pendaftaran.
  • Bisa dijaminkan. Bank menerima SHM sebagai agunan dengan hak tanggungan.
  • Lebih mudah dijual. Lingkaran pembeli lebih luas, termasuk pembeli dari luar daerah dan pembeli yang memakai kredit. Harga kebun SHM umumnya lebih tinggi daripada kebun sejenis yang bersurat desa.
  • Syarat berbagai program. Status tanah yang jelas diminta untuk pendaftaran usaha kebun, sertifikasi keberlanjutan dan program peremajaan.

Yang tidak dijamin SHM

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia menjadikan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat, tetapi tidak mutlak. Artinya, sertifikat bisa digugat atau dibatalkan bila ada cacat. Untuk kebun sawit, risiko yang paling relevan:

  • Kawasan hutan. Ada sertifikat yang terbit di atas tanah yang ternyata masuk kawasan hutan. Status kawasan perlu dicek terpisah lewat cara mengecek kawasan hutan kebun sawit.
  • Tumpang tindih. Bidang bisa bertumpuk dengan sertifikat lain atau dengan Hak Guna Usaha (HGU) perusahaan, terutama di daerah yang dulu dipetakan dengan alat sederhana.
  • Batas di lapangan. Luas dan bentuk di surat ukur bisa berbeda dengan patok dan tanaman yang ada.
  • Catatan di buku tanah. Sertifikat bisa sedang diblokir, disita, atau dibebani hak tanggungan. Ini tidak terlihat dari fisik sertifikat lama, sehingga perlu pengecekan resmi.

Pengecekan resmi dilakukan lewat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau langsung di kantor pertanahan, seperti dibahas di cara mengecek keaslian sertifikat tanah di BPN. Sebagai catatan, gugatan terhadap sertifikat yang sudah berumur lebih dari lima tahun dan tanahnya dikuasai dengan itikad baik umumnya jauh lebih sulit diajukan, sehingga riwayat panjang tanpa sengketa adalah nilai tambah.

Siapa yang boleh memegang SHM

Hanya warga negara Indonesia perorangan. Perusahaan pada umumnya tidak bisa memegang hak milik, sehingga kebun perusahaan berdiri di atas HGU. Warga negara asing juga tidak bisa, dan pengaturan pinjam nama untuk orang asing batal demi hukum.

Untuk tanah pertanian ada pula aturan lama tentang batas maksimum pemilikan dan larangan pemilikan oleh orang yang berdomisili jauh di luar kecamatan letak tanah. Penerapannya pada kebun sawit berbeda antar kantor pertanahan. Bila Anda membeli kebun di luar kecamatan tempat tinggal atau total luas kepemilikan Anda besar, tanyakan ke kantor pertanahan sebelum transaksi.

Mengubah surat desa menjadi SHM

Sebagian besar kebun rakyat masih memakai Surat Keterangan Tanah (SKT), Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR) atau surat desa lain. Ada dua jalur untuk meningkatkannya menjadi SHM.

Jalur PTSL

PTSL adalah program pemerintah untuk mendaftarkan semua bidang tanah di satu desa sekaligus. Bila desa Anda ditetapkan sebagai lokasi PTSL, petugas datang mengukur dan mengumpulkan berkas, dan biaya yang ditanggung warga jauh lebih ringan karena sebagian besar biaya pendaftaran ditanggung negara. Biaya persiapan yang boleh dipungut di tingkat desa dibatasi aturan bersama beberapa kementerian, jadi minta rinciannya secara tertulis. Kekurangannya, Anda harus menunggu desa Anda masuk program.

Jalur mandiri

Bila desa Anda tidak sedang menjadi lokasi PTSL, Anda bisa mengajukan sendiri ke kantor pertanahan. Gambaran urutannya:

  1. Siapkan berkas: identitas, surat desa dan riwayat peralihannya, surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah (sporadik), bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan surat keterangan dari desa bahwa tanah tidak sengketa.
  2. Pasang patok di setiap sudut dan pastikan tetangga yang berbatasan bersedia hadir.
  3. Ajukan permohonan pengukuran. Petugas mengukur dan menerbitkan peta bidang.
  4. Panitia pemeriksaan tanah meneliti data fisik dan data yuridis.
  5. Data diumumkan selama jangka waktu tertentu di kantor desa dan kantor pertanahan agar pihak lain bisa mengajukan keberatan.
  6. Bila tidak ada keberatan, hak dibukukan dan sertifikat diterbitkan.

Biayanya terdiri dari penerimaan negara bukan pajak untuk pengukuran dan pendaftaran yang dihitung dari luas, biaya patok, dan bila terutang, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya berbeda antar daerah dan jenis permohonan, jadi minta perhitungan resmi dari kantor pertanahan.

Memeriksa SHM sebelum membeli kebun

Bila Anda membeli kebun yang sudah bersertifikat, beberapa pemeriksaan singkat mencegah sebagian besar masalah:

  1. Cocokkan nama di sertifikat dengan Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual, atau dengan surat waris bila pemiliknya sudah meninggal.
  2. Minta PPAT melakukan pengecekan sertifikat ke kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada blokir, sita atau hak tanggungan.
  3. Cocokkan bentuk dan luas di surat ukur dengan patok di lapangan, dibantu titik koordinat.
  4. Periksa bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir.
  5. Cek status kawasan hutan berdasarkan koordinat bidang.

Kelima langkah ini tidak lama dan biayanya kecil dibandingkan nilai kebun.

Sertifikat elektronik

Melalui Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023, BPN mulai menerbitkan sertifikat tanah dalam bentuk elektronik dan mengalihkan sertifikat lama secara bertahap. Untuk pemilik kebun, perubahan ini tidak mengubah hak, hanya bentuk dokumennya. Penjelasannya ada di sertifikat tanah elektronik untuk kebun.

Langkah berikutnya

Bila kebun Anda masih bersurat desa, tanyakan ke kantor desa apakah desa Anda dijadwalkan masuk PTSL. Bila tidak, mulai siapkan berkas jalur mandiri dan rapikan batas dengan tetangga. Perbandingan semua jenis surat ada di jenis surat tanah kebun sawit, dan langkah setelah membeli kebun bersertifikat ada di balik nama sertifikat kebun sawit. Bila Anda sedang mencari kebun yang sudah bersertifikat, lihat daftar di halaman properti.