Tanah ulayat adalah tanah yang dikuasai bersama oleh masyarakat hukum adat, bukan milik perorangan. Undang-Undang Pokok Agraria mengakui hak ulayat sepanjang masyarakat adatnya masih ada dan pelaksanaannya sesuai kepentingan nasional. Akibatnya bagi pembeli: kebun di atas tanah ulayat tidak bisa dibeli hanya dengan tanda tangan satu orang. Diperlukan persetujuan dan pelepasan menurut adat yang berlaku, dari pihak yang menurut adat berwenang.
Banyak kebun sawit rakyat di Sumatera, Kalimantan, dan Papua berdiri di atas lahan yang dulunya tanah ulayat atau tanah adat. Sebagian sudah dilepaskan dengan benar dan bersertifikat. Sebagian lagi hanya berbekal surat keterangan yang ditandatangani satu tokoh. Membedakan keduanya adalah inti pemeriksaan Anda.
Hak ulayat dan hak perorangan
Di dalam wilayah adat, ada dua lapisan hak yang perlu dibedakan.
Hak ulayat adalah kewenangan bersama masyarakat adat atas wilayahnya: hutan, sungai, dan lahan yang belum dibagi. Hak ini tidak bisa dijual oleh perorangan.
Hak perorangan yang tumbuh di atas tanah ulayat muncul ketika anggota masyarakat membuka dan mengusahakan lahan secara terus-menerus dengan izin adat. Di banyak daerah, hak ini lama-kelamaan menguat menjadi hak yang bisa diwariskan, dan dalam kondisi tertentu dialihkan, tetap dengan sepengetahuan atau persetujuan adat.
Kebun yang ditawarkan kepada Anda bisa berada di lapisan mana pun. Pertanyaan pertama yang perlu dijawab: apakah penjual memegang hak perorangan yang diakui adat, atau sekadar menggarap tanah bersama?
Perbedaan antardaerah
Tidak ada satu aturan adat untuk seluruh Indonesia. Beberapa contoh yang sering muncul dalam jual beli kebun:
Sumatera Barat
Tanah ulayat di Minangkabau dikenal pada beberapa tingkatan: ulayat nagari, ulayat suku, dan ulayat kaum. Pengelolaan tanah kaum dipegang mamak kepala waris bersama anggota kaum, sedangkan lembaga adat nagari berperan dalam urusan tanah ulayat nagari. Harta pusaka tinggi, yaitu harta yang diwarisi turun-temurun dalam garis ibu, menurut adat tidak diperjualbelikan dan hanya boleh digadaikan dalam keadaan tertentu. Pemerintah provinsi juga memiliki peraturan daerah tentang tanah ulayat. Lihat panduan kebun sawit di Sumatera Barat.
Bagi pembeli, artinya: lahan yang ditawarkan sebagai milik pribadi perlu dipastikan bukan pusaka tinggi, dan pelepasan untuk lahan kaum harus melibatkan mamak kepala waris serta anggota kaum yang berhak, bukan satu orang.
Papua
Hampir seluruh tanah di Papua berada dalam penguasaan masyarakat adat, yang biasanya terbagi menurut suku dan marga. Pelepasan tanah adat dilakukan melalui musyawarah dengan pemimpin adat dan marga pemilik, dan pengakuan atas hak masyarakat adat diperkuat dalam kerangka otonomi khusus. Hubungan masyarakat dengan tanah tidak semata ekonomi, sehingga kesepakatan yang dibuat tanpa melibatkan seluruh marga yang berhak sering dipersoalkan kemudian. Lihat kebun sawit di Papua.
Kalimantan
Di banyak wilayah Kalimantan, masyarakat Dayak mengenal tanah adat yang dikelola komunitas dan tanah yang dibuka keluarga. Di Kalimantan Tengah dikenal surat keterangan tanah adat yang diterbitkan melalui kelembagaan adat. Surat ini membantu menunjukkan riwayat lahan, tetapi bukan sertifikat dan tetap perlu dicocokkan dengan pengakuan warga dan status kawasan hutan.
Daerah lain
Bentuk penguasaan adat juga ditemukan di sebagian Sumatera lain, Sulawesi, dan Maluku, dengan nama dan struktur yang berbeda. Prinsip pemeriksaannya sama: cari tahu siapa yang menurut adat berwenang atas lahan itu, apakah hak penjual diakui oleh komunitasnya, dan apakah pelepasannya dilakukan secara terbuka. Jangan menganggap aturan adat di satu daerah berlaku di daerah lain.
Dokumen yang perlu Anda cari
Bentuk dokumen berbeda di setiap daerah, tetapi pembeli sebaiknya menelusuri hal berikut:
- Bukti pelepasan adat dari pihak yang berwenang menurut adat setempat, dengan tanda tangan atau cap lembaga adat, nama-nama yang hadir, dan batas lahan yang jelas.
- Silsilah atau susunan kaum atau marga, untuk memastikan semua pihak yang berhak ikut menyetujui.
- Berita acara musyawarah, jika pelepasan dilakukan dalam pertemuan adat.
- Pengetahuan pemerintah desa atau kecamatan, sebagai catatan administrasi tambahan.
- Sertifikat, jika sudah ada. Tanah yang sudah dilepaskan secara sah dapat didaftarkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat yang terbit setelah pelepasan yang benar memberi posisi jauh lebih kuat, tetapi tetap tanyakan riwayat pelepasannya.
Perbandingan surat-surat tanah lain ada di panduan jenis surat tanah kebun sawit.
Pertanyaan yang perlu diajukan di lapangan
Dokumen adat sering tidak baku. Percakapan di lapangan menutupi kekurangannya:
- Siapa yang pertama membuka lahan ini, dan dengan izin siapa?
- Apakah lahan ini milik keluarga penjual, milik kaum atau marga, atau tanah bersama?
- Apakah ada anggota keluarga atau kaum yang tinggal di kota dan belum pernah dimintai persetujuan?
- Apakah pernah ada perusahaan yang meminta lahan di sekitar sini, dan bagaimana penyelesaiannya?
- Apakah ada kewajiban adat yang melekat, misalnya pembagian hasil kepada kaum atau upacara adat tertentu?
Tanyakan kepada lebih dari satu orang. Jawaban kepala desa, tokoh adat, dan tetangga kebun yang saling cocok adalah tanda baik.
Risiko yang perlu diperhitungkan
Klaim atas tanah adat jarang muncul saat transaksi. Biasanya muncul bertahun-tahun kemudian, ketika generasi berikutnya merasa tidak dilibatkan, atau ketika nilai kebun naik. Bentuknya bisa berupa tuntutan ganti rugi tambahan, penutupan akses jalan, larangan panen, atau gugatan.
Risiko ini tidak berarti semua kebun di bekas tanah ulayat harus dihindari. Kebun yang pelepasannya dilakukan secara terbuka, melibatkan semua pihak yang berhak, dan sudah bersertifikat sering sama amannya dengan kebun lain. Yang perlu dihindari adalah kebun yang pelepasannya hanya ditandatangani satu orang, terutama jika penjual enggan mempertemukan Anda dengan keluarga atau tokoh adat. Jika klaim sudah muncul, jalur penyelesaiannya dibahas di artikel sengketa lahan kebun sawit.
Ringkasnya untuk pembeli
Pastikan siapa pemegang hak menurut adat, bukan hanya siapa yang namanya tercantum di surat desa. Telusuri bukti pelepasan, temui tokoh adat dan keluarga penjual, dan utamakan kebun yang sudah bersertifikat setelah pelepasan yang lengkap. Ketentuan adat dan pengakuan hak ulayat berbeda di setiap daerah dan terus berkembang, jadi tanyakan juga ke kantor pertanahan setempat. Saat melihat kebun sawit yang dijual di daerah bertanah adat, jadikan riwayat lahan sebagai pertanyaan pertama Anda.
